采访札记
到达密云县城的时候已经是傍晚时分，暮色里的密云让我们吃惊不小。和喧嚣的大都市相比，密云在宁静中不失繁华，小巧中不乏精致。和一般的县城相比，密云又显得很大气，脱离了小县城那种“拖泥带水”的老模样。绿带般飘盈的白河、幽雅别致的街心公园、错落有致的居民小区、车来人往的街区，一起把人们带到京郊精品卫星城特有的境界中。
密云变得如此美丽，改造了大半个密云县城的密云县房地产开发公司功不可没。它在经营城市战略中打造了一个崭新的密云，同时也创造了一个又一个“密房”神话；我们对今天要采访的王小明总经理也有了一种近乎崇拜的感觉。
找到王总着实费了我们一番功夫。办公室是空的，接待我们的郭副总经理打了好几个电话后，才觅到了王总的踪迹。７点钟左右，终于在密房所属的建材公司找到了他。
见到王总的时候，他正在讨论工作。看到我们的到来，他急忙起身，和我们握手。握手的时候，除了感受到一股坚强的力量外，还看到他眼神中流露出的企业家特有的果敢、坚毅和精明。
看到时间已晚，我们决意把采访安排到第二天上午，可王总却坚决地说：“就今天晚上吧。”
经营理念就是服务
记者：你是在１９９４年密云县房地产开发公司（以下简称密房）最危难的时候临危受命的，你和你所在的领导班子是如何顺利度过那段日子的？
王小明：在１９９３年底的时候，公司由于种种原因负债累累，已经面临倒闭。１９９４年４月，县委领导决定让我接这个摊子。当时，我心里也犯嘀咕，也打怵。但是，想到一个好端端的企业就这么葬送掉，想到５７名职工还要生活，还要吃饭，我便下决心豁出去。初一上任，我先进行职工整顿，因为我知道，在最困难的时候，只有大家齐心协力，攥成一个拳头，才能共渡难关；接下来，公司进行了西果园小区的建设。白天我们一直在工地盯守，吃饭在工地上吃，渴了就喝自来水，几个领导在晚上一两点钟之前几乎没睡过觉，办公室的灯通宵达旦地亮着。仅仅几个月的时间，６栋３１，０００平方米的住宅便拔地而起；接着又开发了沿湖小区。６个月后，即１９９４年１０月时，公司便扭转了亏损的局面。
记者：你经常说“开发房地产如同带兵打仗”，何出此言？你是否当过兵？
王小明：哈哈。好多人都以为我当过兵，其实没有。我之所以把开发房地产比喻成打仗，是因为商场如战场：一要“兵贵神速”，速度要快，要抓住先机，占领市场；二要“速战速决”，说干就干，市场经济下绝不能拖泥带水。其实，开发房地产还像农民种庄稼，什么时令干什么活——到打地基的时候就打地基，到开工的时候就必须开工，如有拖延，就会像种地误了节气，会耽误一年的收成。
记者：“密房”从绝处逢生到如今大跨步发展，成功归结于什么？你的经营理念是什么？现在密云县已经聚集了１４０多家大大小小的房地产企业，怎样才能保持密房老大的地位？
王小明：我的经营理念就是两个字——服务，售后服务尤为重要。作为一家负责任的房地产开发商，房子盖好了，工作并没有结束，而是刚刚开始。我们的售后服务是２４小时全天候的，维修队伍随叫随到。我们对维修人员还有严格的规定，维修人员统一着装，统一挂牌。进入住户家，一律戴鞋套，不许喝住户一口水，不许坐住户的沙发，维修结束，立刻离开。
一有时间，我就去物业公司检查工作。一次，有一家住户的下水道堵了，想尽了办法就是疏通不了。我二话没说，亲自去捅下水道，结果污物全部喷到了我身上。我这样做，并不是故意作秀，而是告诉员工如何为住户排忧解难，让住户知道买我们公司的房子是买对了。
我们公司今年还投资了８７０万元，对时间久远的老小区进行环境改造。我们这样做，是想树立一个好的形象，想告诉密云的老百姓和所有的住户，作为密云县惟一的国家一级资质的房地产开发企业，密房是一个负责任的公司。
密房在“经营城市”中
扮演“城市运营商”
记者：随着城市化进程的加快和房地产业的发展，密云作为北京市的郊区县也面临着郊区城市化的问题。密云县领导适时提出了“经营城市”的战略，但到底何为“经营城市”？它是在怎样的背景下提出的？
王小明：“经营城市”首先是市场经济不断深入的结果。２０多年的改革开放，使中国社会、经济的转型经历了微观搞活（上世纪 ８０年代，市场刚刚开放，一部分人抓住机会纷纷进入市场，先富了起来）、中观搞活（就是企业的搞活）和宏观搞活（就是区域经济的发展和城市的搞活）三个阶段。
其次，“经营城市”是中国城市化快速发展的必然趋势。城市化是人类社会发展的共同规律，世界经验表明，当一个国家的城市化水平达到３０％时，城市化的速度加快上升，一直到７０％才平稳下来。显然，中国的城市化进程已到了起飞的前夜，理论上说，２０年后，中国将至少有一半人生活在城市里。既然城市化不可避免，自然也就离不开对“经营城市”的尝试与摸索。
再次，在市场经济和城市化进程的大背景下，政府的职能也要求进行转变。从建设城市到管理城市，再到经营城市，是政府运营城市的必然选择——“经营城市”是城市运营的高级阶段，也就是用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路。
记者：既然是“经营城市”，那么，城市的经营者是谁？由谁来具体运营？
王小明：我们可以给经营城市一个大概的说法，就是在明确的城市定位和城市发展战略的指导下，以可持续发展的眼光确立城市的先导产业，强化支柱产业，积极、有序地推进城市的扩张，打造城市的综合竞争力和核心竞争力，并在此基础上进行城市形象的塑造和推广，最终达到使城市不断增值和可持续发展的目的。
在城市经营中，将催生出一个新事物——城市运营商，即那些承政府之下、启市场之上的土地一级开发商。它在吃透政府宏观意图的前提下，充分运用市场化的机制和手段，通过开发成片大面积的土地来带动城市和区域经济的发展，既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益。它的出现，解决了政府和市场两方面的问题，是历史的必然和进步。
密房在密云县“经营城市”的战略中担当着“城市运营商”的角色，并且运营得很成功。
记者：就密云县而言，经营城市战略应该怎样具体实施，现在实施情况如何？
王小明：经营城市，就是以城市发展、社会进步、人民物质文化生活水平的提高为目标，政府运用市场经济手段，通过市场机制对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地、河湖）与人力作用资本（如路桥等市政设施和公共建筑）及相关延伸资本（如路桥冠名权、广告设置使用权）等进行重组营运，最大限度地盘活存量，吸引增量，扩大总量，广泛利用社会资金进行城市建设，把市场经济中的经营意识、经营机制和经营方式等运用到城市建设和管理上，对城市资产进行集聚、重组和营运，以实现城市资源配置容量和效益的最大化、最优化。
就密云县而言，要以首都水源区发展战略为基础，走环境立县、引进强县、科教兴县、依法治县之路。在经营城市战略的推动下，密云县在很短的时间内筹措资金２１０亿元，逐步形成了高科技工业、绿色农业、生态旅游业、环保节能型建筑建材和房地产业四大支柱产业，密云县也发生了翻天覆地的变化。“经营城市”战略从最大程度上盘活了资金，盘活了密云，使密云县真正走上了可持续发展之路。
“撤村改制”为城市建设
奠定了坚实的基础
记者：在城市化过程中，不可避免地要遇到旧城改造的问题，密房是怎样面对这一问题的？
王小明：密房在旧城改造中一直担任“排头兵”的角色，密云县的旧城区改造和建设大部分是由我们公司来完成的。毫不夸张地说，密房改造了大半个密云县城，也缔造了大半个密云县城。为加快危旧房拆迁改造步伐、解决房地产开发征地拆迁难等问题，公司受县政府委托，进行“撤村改制”工作。公司将接收的密云镇三街、五街两个大队共１，９６３人全部办理了农转非的手续，彻底实行了转制，人员得到了妥善安置。通过接收转制，将五街４５３户全部拆迁上楼，三街７０％住户拆迁上楼，彻底改变了五街、三街居民的居住生活条件。几年来，公司先后在西果园、沿湖、花园三个住宅小区以及密东广场，还拆除老旧建筑总面积１３８，９２０平方米，安置居民１，２２８户上楼，安置总面积１０８，２１７平方米。通过转制，把集体土地转为国有土地，加快了密云城市建设的步伐。在“撤村改制”方面，密房创下了全国改制人数之最，为密云的城市建设奠定了坚实的基础。
记者：公司接收了众多的“转制”员工，是不是从某种程度上加重了企业的负担？
王小明：一下子接收２，０００多名员工，公司确实面临着很大的压力。况且，这些转制之前的村民，文化素质普遍不高，也没有一技之长，就业的范围比较窄。基于此，密房专门成立了培训学校，对转制员工进行岗位培训。为了扩大就业，公司先后组建了连捷工业公司、物业管理服务公司、华远农工商公司、北京首发监理有限公司、蓝天幼儿园等。作为国有企业，并不能把追求利润作为惟一目标，还要为国家着想，还要为一方的稳定着想，在注重经济效益的同时，也注重社会效益。
当然，在残酷的市场竞争中，这点可能成为我们的劣势，但是我们总是力图寻找二者间最好的结合点。
项目，切入市场空白点
记者：密房正在做一个叫“密东广场”的项目，据说此项目的产品定位比较高，定价上也比密云的平均房价高出许多。作为地处远郊的顶级高档社区，“密东广场”到底有多大的市场空间？
王小明：密东广场是建设生态精品卫星城的一号重点工程，该工程占地５．５６８公顷，总建筑面积２０４，９７１平方米，可容纳近千户居民居住，拥有４０％的绿化率，是密云县第一个智能化小区，也是密云县首家标志性高档社区。在项目立项前，进行了充分的市场调研，大家都对密东广场将会有的美好市场前景达成了共识。
首先，密东广场的产品定位是顶级精品社区，这是密云房地产市场上的空白点。申奥成功，郊区经济尤其是北京区县的经济发展将更加迅猛，京城高速公路的规划建设使密云县城总体定位为北京地区的精品卫星城。目前密云房地产市场上的产品十分单一，都是单价２，０００元左右的普通住宅，各小区居住客户层次混杂，而层次较高、处于经济收入金字塔上层的群体对居住环境和条件却有更高的要求。密东广场３，０００元左右的单价只比区域内其他项目贵１／３左右，对于郊区楼市并不是一个不可接受的价位，而产品的档次却是其他项目不可比拟的。
其次，高层板楼的设计结构是密云房地产市场的空白点。产品形态的惟一性必然会使此项目成为市场上关注的焦点。
再次，专业公司的参与将为密东广场的市场运作带来新的理念。在密云尚不成熟的市场上，专业公司的介入将为密东广场的宣传和销售带来全新的面貌和销售模式。
最后，密东广场建成的商业部分也将是密云地区最为高档的商业区。位于城区的黄金地带，是政府重点规划建设的地区，交通便利，基础设施完善。
记者：听说密房要开发建设老年国际公寓，你为什么会有这种想法？
王小明：我们开发的养老院不是普通的“养老院”，而是为都市老年提供养老、旅游、观光、度假一体化服务的高档老年公寓。中国将进入老年社会，目前全国６０岁以上的老人已达１．６亿之众? 占人口总数１０％以上。随着老年人数量的增加，公办“养老院”已经不能满足社会的要求，社会化老年公寓将有很好的市场前景。密云县是密云水库所在地，守着北京市一池净水，风景优美，空气新鲜，自然条件得天独厚，很适合老年人颐养天年。因此，我公司与北京楼云置业有限公司合作，在葡萄园开发建设北京密云孝欣园老年住宅工程。此项目总占地面积４９，１８３平方米，总建筑面积１２万平方米，总投资２．６亿元，将于２００４年底竣工。可以说，老年国际公寓的建设将填补北京市缺少高档老年社区的空白。
王小明简历：
生于１９６１年，土生土长的密云县人。中共党员，研究生学历，高级经济师。
１９９２年１１月担任密云县房地产开发公司副总经理，１９９４年担任总经理，１９９５年担任公司党委副书记，１９９８年开始主持开发公司的党委工作，２００２年起担任公司党委书记。
１９９６年被北京市总工会评为“先进工作者”，２００１年被评为“密云县城镇建设标兵”。
