在北京申奥成功和中国入世的炮火中，京城楼市烽烟再起，房地产商都感觉到一份炙手可热的市场机遇迎面而来。如何把握与利用成为众多开发商冥思的目标。京城南北开发商云集北京晚报各抒已见，皆欲揭开不断利好对各自地域及产品的深刻影响和意义，南北对话，设坛说法，开发商理论各具视角，“真理”在“辩论”中渐渐浮出，水面，京城楼市生机尽现……
李丹峰（清芷园副总）：
应该说奥运对全北京来说都是特别热衷的话题，我个人认为北京南边北边的房子最终在市场怎样立足和取胜还是取决于房屋自身的品质设计和环境，以及房屋本身的概念，这是行业和专业上面最根本的东西。我们也了解北京文化的氛围，大家非常喜欢谈论新的话题，包括一些政策为北京带来的一些影响和变化。但是我个人认为，最终对房地产这个市场，对于一个项目的销售来说起决定性作用的还是产品本身，产品本身是从开始选择一个地方开始的一个完整的过程，投资是一个非常完整的过程，包括项目运作的资本运作的过程。我个人认为，你运作得好，你可能在南城一样会做出非常好的成绩，你运作得不好，拿地的条件不好，奥运已经申办成功，再匆匆忙忙到那边围地可能这个项目不一定有很大的空间，我想这一点是很清楚的。一句话总结一下，申奥和其它所有的利好的消息一样，对房地产有一定的促进作用，但是我要说最终不管是申奥还是WTO等等这一系列最终不能从根本上影响到北京的房地产市场上的变化，供求关系，是最终决定这一切的。在供求关系中起决定作用的就是产品本身，产品一定要有它自己特别好的品质，有市场上的可接受的卖点才能有一个生存的空间。
张磊（荣丰2008策划总监）：
奥运会确实有利于中国的经济增长，但不应被夸大，应该持谨慎、乐观态度来预测申奥成功对楼市的影响。房价的涨跌始终是要靠供求关系来决定的，与其借奥运拉动地区价格，不如先瑛清市场环境，深化产品内涵，提高产品质量，从性能、价格比上下功夫。
申奥成功可以说是强心剂，将利好北京楼市的长远发展，但不是骤然间的巨变，而是需要一、二年时间补亏后逐渐好转。北京市统计局2000年下半年对本市城镇居家购房意向调查显示，准备购买城西、城南的占48.8％，准备购买城北、城东的占51.2％。购房取向在购买方位上无明显差距，这说明市场需求基本平衡。以下几点将为西、南部地区的土地及物业升值提供有力的支持：首先，西、南部良好的交通环境和完善的市政基础设施是房地产开发的先决条件；南四环开通和广安大街建成，大量的商品房开发及配套设施投入建设将使土地价值得到更高的体现；政府逐步改变土地的供应渠道，好地段、好环境的土地供应情况将会越来越明朗，熟地竞拍可以更好地展现开发商的实力，同时也将加速焦点地区的综合地价上涨；随着地区性的投资热度增加，南三环至南四环之间将成为热点。
广安大街沿线及中央行政区（COD）的开发总量会有所增加，市场竞争将向产品纵深发展，物业品质很快会得到提高。新一代住宅产品在西、南地区登场，将会有更多机会借鉴市场经验，开发产品有更强的可塑性和创造空间。
吴学光（世纪星营销总监）：
这次会议讨论的是奥运对南北楼盘的影响，我认为短期内影响力较大，尤其是环奥运赛场区域项目。但由于奥运的召开是在2008年，所以真正影响项目增值的时间应该是2007年－2008年。换而言之，老百姓并不会因为申奥成功手中的货币量短期内会有大的激增用于购房。奥运对整体经济的拉动具有一定的延后性。
近期内市场态势属于整合期，这对于产品质素一般的项目是一个考验，成交量分散导致性价比较差的项目举步维艰，但整个对市场的发展是有利的。由于供给量放量，需求总量未有大的上扬，导致一些产品定位有问题的楼盘成交下滑。但这并不等于滑坡，地区的不均衡性导致区域竞争力强的项目依然热销。世纪星从定位之初就提出了产品针对性问题，户型设计充分的考虑到了年龄的差异，针对中年以上的客户群考虑了双卧设计及增加了服务阳台的功能，而对年轻一族又在设计中加入了流行的成份包括分质供水、阿特金斯的多彩外立面设计、角窗飘窗、HBO国际频道。在会所的功能上，设计初期充分的考虑到方庄一带整体运动设施配套水准低，项目单一的特点，提出了
“星级会所”的概念，不仅在原设施基础上增加了攀岩、壁球等项目，并将人性化设计理念导入会所功能设计。因此在淡季销售中仍然能保持总量强劲提升的态势，产品虽然是期房，但竞争力绝不比现房在售项目差。世纪星的开发理念是在地理位置及市政配套方面依托于方庄、而在产品观念及品质上超越方庄，让客户以一次置业的资金享受二次置业的品质。经过近期销售的反馈，世纪星项目的认可度还是很高的。
李亚明（日·月星城策划总监）：
发展商的房子要想卖得好，不能只在奥运概念上做文章，关键在于市场供求关系：要么走创新之路，让消费者眼前一亮，甘心掏钱，但实际上产品创新是很难的；要么寄希望于中国国力的强大，人民生活水平的提高，消费能力的加强，这样才有利于改善产品供求关系，大家有了钱，什么产品都好卖。从这个角度讲，加入世贸比申奥成功更有深远的意义。
相对于目前北城的项目过多，规模过大，市场竞争激烈、同时人口数量增长较快，交通堵塞问题得不到根本好转的现状，南城就不存在类似的问题，我现在做的“日月星城”项目位于玉泉营环岛南6公里，京开高速公路东侧50米，属于大兴区西红门镇中心。开车到复兴门14公里只用10分钟，到国贸21公里只用18分钟，非常快捷方便。在人们原来的印象中，南城路不好，水质差，娱乐设施少，缺少明星楼盘。但是，随着近几年市政府加强对南城的改造，加上有实力的发展商的涌入，南城已今非昔比，陆续涌现一批消费者认可的好项目。
这次申奥成功，我们大兴的项目没沾上什么光，因为没有一个比赛场馆建在大兴，在销售方面，虽未象北城的项目出现了销售量突然放大，但我可以说，“日月星城”的销售并未受到影响，目前还未正式开盘，销售走势却很喜人，每周平均认购20套左右，应该说消费者认可的就是南城的性价比。
伊力（立恒名苑总经理）：
北部地区的项目由于地处奥运商圈，是申奥成功最直接的受益者，位置的优势、配套的完善、升值的潜力等条件都将大大优越于南部地区的项目，同时带动了一批在此之前呈观望态度的潜在消费者。在今后的几年里，将是对发展商更加严格的考验，企业的素质、产品的品质、服务的意识，加上有实力的外资、外地的企业介入，将使竞争更加残酷，市场趋于饱和。
奥运对南城来说算是间接的影响。南部地区的发展起步较晚，先天条件较差，交通顺畅是该地区最大的优势。随着政府近年对南城加大开发改造力度，市政配套、环境治理等基础条件都得到了大力的改善，如“立恒名苑”项目地处金融街与两广大街交汇处，紧邻西二环路，观光河道从门前经过，有动有静，是市区内难得的一块净土。南城的潜力正在被挖掘出来，在北部地区趋于饱和情况下，南部更适合大规模社区的开发，在政府部门的支持下，今后几年南城的地产将会有迅猛的发展，由单一型居住向舒适型居住过度。抓住奥运商机带画的大环境优势，加强管理、提高品质、多出精品将是对开发商进一步的要求。
赵亮（强佑房地产营销中心总经理）：
城南房地产的发展近年来提速很快，特别是市政设施的飞速发展和北京申奥及中国入世的影响，对南城的房地产市场产生了巨大的推动作用。城南房地产的回暖与发展，对强佑房地产公司南城项目“永合馨苑”的销售产生了积极的辅助功效。永合馨苑的销售成绩稳走提升，虽然申奥成功对南城项目的影响不是很直接，但北京的发展不可能总是某个特定区域的繁荣。经济发展的渗透力将长久、多层面地对北京整个房地产市场发挥作用。城南房地产项目在利好的大环境中，继续提高品质，是充分利用市场机遇的基础条件。
李靖（天天家园销售经理）：
北京申奥成功是件好事，不管是在南城办奥运也好、还是在北城也好，奥动会应是一个开放的奥运。不管是对世界、中国、还是北京都是一个共赢的机会，大家都是受益者。对于项目来讲，不管在哪个区位（当然我们并不排除位置、环境、交通等因素的影响），归根结底也就是好的产品本身才是最具有吸引力的。小平同志有句话大家可能都知道，那就是“发展才是硬道理”，对于房地产这行来说，我认为同样有个硬道理，即“好房子才是硬道理”，不管在哪个区位，不管什么情况（并不排除位置、价格等主要指标的影响），真正的好房子才是实实在在的，才能得到大家的认可。
我们的客户地域观念是较强的。南城这边，到目前为止，在崇文区、宣武区这两部分的客户比较集中；而相反在北城生活过的，包括亚运村附近的人群，他们可能比较喜欢买北边的房子。
随着大的形势的不断发展，政府对南城基础设施改造不断的完善，南中轴路的拓宽，还有即将动工的地铁五号线等公交设施的配备，出行将更加便利。加之周边的“天坛公园”、“陶然公园”、“龙潭湖公园”等著名的人文景观，以及休闲娱乐设施和商业设施一应俱全，使“天天家园”品牌效应逐渐形成，对于地域的限制应该说是可以逐渐被打破的。事实上，近几年月来，经统计，天天家园客户不光是崇文、宣武周边地区的人，已辐射到东城、西城、朝阳、甚至亚运村、中关村等地区一样有人会来买。所以说到底，对于房地产来讲，重要的是品质，是本着以人为本的原则，为客户着想，以服务客户、满足客户需求为第一的原则，这样经营出来的项目才是好的产品，才能得到大家的认同。说到底，主要还是房子本身，我觉得南城住宅蕴藏的机会和潜力比其他区域都要大。
梁炜（陶然湖景项目经理）：
北京住宅市场的区域化明显，但无论南北，只要是在区域中个性突出的项目，市场定位准确、包装到位的项目均会在市场中取得较好业绩。例如中原在市场中运作的项目中，北城的嘉铭园月均销售套数80－100套，南城的优秀赏半个月就卖了60套；北城华亭嘉园的大多数单位在150万、200万左右，销售业绩较好，但南城的陶然湖景大多数已售单位价格也在180万至250万之间。因此，我们认为目前无论任何区域的住宅市场中潜在客户的消费潜力巨大，但由于有效供给不足，导致整体而言体现出南北市场的差异。同时，媒体“不由自主”炒作北城的力度大于南城，更加造成了这一差异。
申奥成功后，南城的基础设施改造的力度还将会大大提高，我相信国际奥委会选择北京在2008年举办奥运会，打动他们的不仅仅是奥运村的规划，而更重要的是未来北京整体的城市发展、经济发展。南城的发展潜力将会大大超过北城。
张永（钅＋容）（锦绣馨园总经理）：
奥运申办成功对于北京的房地产需求无疑是一个很大的促进，这是肯定的，原来在奥运村周围做项目的开发商首先得到实惠，也就是说，从房地产项目的选择来讲，原来在奥运村周围选择了土地，已经开发的项目像嘉铭园，万科星园销售普遍有一个突升。这一点的影响是非常明显的，但是不是每个项目都能够获得均等的影响。
随着北京筹办奥运的步伐的加快，城市的市政、建设各个方面都会有一个突飞猛进的发展，应该说北京整体城市都升值，对这一点的影响不是局部地区，而是对北京不管南城北城东城西城都是一个全方位的提升。整体的策划，市场的定位，如果不准，也未必能得到这份好处。同时随着北京城市的升值，老百姓的生活水平以及个人收入也会提高，这是支撑我们房地产业的基础，也就是说开发商盖了房子要有人买，而老百姓连饭都吃不饱的时候，他就没有能力去买房，从这一点来讲，申奥成功对于北京房地产的促进和影响是深远的。对于老百姓的信心指数提升也有很大的影响。有一些人属于带有投资心理的。我们做的一些项目里头，比如锦绣馨园的购房者中有相当一批是属于做投资的。这一块也是需求，从这一块需求来看，申奥成功无疑使他们投资的信心增强了。原来还有一点犹豫，可买可不买，现在就买了。原来可能在市中心买，现在可能选在奥运村周围。对于这一块
潜在的需求应该说是一个推动力，这也是一点很重要的影响。
高秀波（雍和家园销售总监）：
7月13日北京成功申办奥运的消息一公布，北方的项目都会想奥运会申办能够给我们带来的机会和广阔的发展前景，申奥成功使北京市基础设施加速建设，将使北京的南貌日新月异。未来五年，市政府将投入一千八百亿加入市政基础建设和改造。为些投入带动最明显的行业就是房地产行业。环线地铁和即将建成的地铁五号线将在雍和家园有一个交汇，建成大的交汇站，这些随着申奥的成功必将给我们提供一个更便捷的交通环境。市政府投入一千个亿治理环境，包括大气和水，今年上半年，北京治理乘北航道工程已经开始，经过亮马河，在东直门北城与北护城河汇集，沿着护城河到西直门抵达颐和园的业主不仅可以观赏水景可以享受河道两岸的风光，坐在游船上，沿水道
游行，北上颐和园的梦想都可以实现。作为首都，不论历史文化遗迹还是现代城市规划会对观光游客有不可抗拒独特的魅力，雍和营等八家文物单位在东城区建设第一黄金旅游区，为了保护现有的文物北京市会限制这个区域项目开发建设，这个地区的现存的物业升值潜力有巨大的发现。申奥成功不光给雍和家园带来机会，给在座的这些房地产业其它的开发公司都会带来巨大的发展机遇。我们能够借助成功申奥的东风，使房地产业更上一层楼。
赵武军（大西洋新城销售总监）：
大西洋新城位于北城，是较早进入望京地区开发的项目，奥运申办成功无疑对北部的项目是一个大的利好，望京地区作为北部地区，它内部的市政建设非常成熟，现在北五环也即将通车，四环、五环把奥运村、望京、CBD连在一起，使得望京的地段优势更加明显，大西洋新城作为望京高档项目的代表，优势也将因此得到加强。
说到南北城的差距，我个人认为，地段差异并不是项目是否成功的决定因素。关键在于能否营造出一个舒适的居住环境。大西洋新城就是致力于为购房者设计出舒适的户型、清新的人工湖、以及园林绿化、设施完善的会所及户外运动场地，同时提供给业主们一个周到的物业服务。只要具备了这样几个因素，不管是在南城的项目还是北城的项目，都会受到购房者的欢迎，都会取得良好的销售业绩。
胡惠雄（金榜园总经理）：
申奥的成功，给北京房地产市场注入了新的活力，新的色彩，尤其给规划中的奥运村附近的房地产市场带来了巨大的发展空间。“金榜园”项目位于西三旗桥东北角占地20万平方米，与中国硅谷城、上地科技开发区相邻，毗邻八达岭高速公路，可以说占尽了天时、地利、人和。凭借自身的实力，这是我们投资开发的第二个项目，自今年三月份开盘，销售形势火爆惊人，仅开盘3天就创下了销售120套的佳绩，在短短的18天，一期总共218套房子瞬间销售完毕，二期已经销售了80％，9月6日即将开盘的第三期内部已经订购30％，销售额急剧上涨，本来项目预计四到五年内完成，如果依目前的销售情况来看，项目总体建设恐怕要提前二年完工。这不仅仅证明了我们开发商的实力，也体现了金榜园的内在魅力。
做这个项目给我的总体感觉就是现在的消费者不仅仅是注重价格，更重要的是房子的内在品质，以及居住的舒适感。不可否认，申奥的成功给房地产市场带来了蓬勃发展的机遇，但就我个人认为，只因为奥运的到来就随意的提价，那只会打击老百姓购房的积极性，影响开发商的形象，因此，我们应该更注重房子的内在品质，凭自己的为消费者服务，让老百姓买的开心，用的安心。从金榜园申奥前后房价的一致，足以说明我们开发这个项目的初衷。无论何时，我们都应该站在老百姓的立场，为消费者打造经济实惠、品质优越的精品住宅，这样才无愧于老百姓的信赖，无愧于自己的良心。
蔡英炜（冠城园副总）：
入世在即，申奥成功……一连串的利好消息令众开发商对京城房地产市场的信心几近爆棚，使原本居高不下的房价又几度摸高。新形势提出的新问题：入世申奥真能让开发商满钵而归吗？冠城园作为北城一个开发较早的项目，我们在销售过程中感到：
一、申奥成功，给京城尤其是北部毗邻未来奥运村的项目拓展了增值空间。这一点毋庸置疑，奥运会以其广泛的影响力将吸引来自全球投资者的目光，随着资本的流入，世界各大公司争相进驻北京，写字楼价格自然水涨船高。
二、房价不会猛涨。市场经济是严格遵循价值规律的运行，房价过高，背离其真正价值过远，只会让消费者望而却步，这对开发商来说并不是好消息。因此，展望未来京城楼市可以概括为一句话：“升值潜力巨大，价值保持平稳。”
刘冰（城开发总经理助理）：
关于申奥以及南北楼市对话的话题对大家并不陌生，每次研讨都有新的收获。可以说，申奥成功是京城房地产的一项重大利好，这是大家的共识。几千亿的市政设施投入，几百万平方米的旧房改造对房地产市场繁荣的支撑作用是极其可观的。但同时，我们也看到，伴随着申奥的成功，房地产市场竞争也更加激烈，越来越多的开发商进入到京城地产市场上来，从而也增大了市场供应的规模。此外，市政交通设施的完善也进一步打破了房地产地域垄断的格局，房地产项目区位同质化趋势进一步加强，这也使得综合了品质和价格两内容的产品性能价格比成为房地产产品竞争致胜的首要因素。南城项目近几年市场地位的增强就是一个很好的证明。因此，作为地产商，我们应当更加理智地正视市场竞争的现状，提高开发能力和产品的性能价格比，以求在未来的竞争中取得胜利。
姬玲（千鹤家园销售经理）：
开发商的投资方向其实是由终端目标决定的，因此，京城南北居民状况的不同决定了南北楼市的差异。目前，城市重心偏北也是不急的事实，城北楼市的大都市特点更为突出，而城南楼市的开发商则应多一些发展和务实的观点。住总集团在开发项目上就非常注重南北的差异性，如北边由住总集团开发建设的智能化小区千鹤家园，位于亚运村小营地区，紧邻北四环主路，地理位置优越。自2000年9月开盘以来，千鹤家园以其优秀的物业品质保持良好的销售势态。申奥的成功，加快了未来奥运村地区的市政建设步伐，千鹤家园也成为政府的巨资建设地铁5号线的直接接受益者之一。近期，千鹤家园同期推出了的卷香阁和画阁两座新盘，180平方米的三居和面宽达8.4米自
由一居，丰富了社区的户型分布。更大空间，更多自由，更多享受由您安排！
