黎振伟（人物专访）：核心竞争力是致胜“核武器”

番禺：政府门槛低广州：政府门槛高　　记者（以下简称记）：有人说，广州房地产发展已到了最紧要关头，其主要表现在：１、广州房地产价格连续几年走低，而价格战仍未有休战迹象；２、番禺、花都撤市改区，广州变成海滨城市，大广州概念形成，房地产商如何利用这一机遇来提升自己的竞争力？３、这些年广州房地产出了不少精品，也出了不少垃圾，少数公司愈战愈勇，如合生创展、奥林匹克、洛溪新城、保利等成了市场上的常胜将军，且主力公司在广州的地位越来越高，就拿广州市国土房管局以交易鉴证量评选出来的１９９９年房地产十强当年销售的房屋面积已占到广州当年总销量的１６·５３％，这些公司如何走可持续发展之路？　　黎振伟（以下简称黎）：房地产是跟着经济总体发展水平走的，作为国民经济发展的支柱，不可能独立支撑起整个国民经济。　　广州楼市纵有明星闪烁，但其仍是一个发展中的市场，其相关法律、政策以及开发商的开发水平，个人购买水平都仍然停留在初中级发展阶段。　　处在发展中阶段的好处在于可以学到其它国家的发展经验，吸取其教训，少走弯路，让广州房地产可以以非常快的速度发展。　　再过５—１０年，广州房地产将是一个非常成熟的市场，而其成熟的标志在于：１、好的、有实力的竞争者众，人们对好房子的选择余地越来越多；２、买楼的人需求迅速提升，透明度增高，如土地、房屋供应数量、交易手续费、税费多少，都非常透明，而开发商成功的难度越来越高。３、政府方面，全球各个国家都对房地产业发展起着非常大的作用，如土地供应等，广州也不例外，今后的土地供应将通过市场招标、拍卖来解决。　　记：问题是番禺已成为广州楼市的主战场，而番禺的土地供应又非常大，广州的房地产又将如何面对？　　黎：番禺楼市为什么好？其同样经历了一个纯市场化过程，优胜劣汰，从无序到有序。　　番禺楼市市场门槛高，政府门槛低。早期的番禺楼市，没有什么成熟的生活配套，去买房的人多是为了度假，有二次、三次置业的或者是经济条件一般的人图那里房子便宜。但在番禺开发房地产，政府准入门槛低，地好拿，地价低，因而房价也相对较低。　　广州楼市则相反，市场门槛低，政府门槛高。早期，广州随便挑一个地方建房都可以卖出去，人们抢着要，根本不愁销不出去。而广州的土地地块小，由于房地产过快发展，导致无序，缺乏必要管理。　　番禺楼市现在市场门槛在降低，“大广州”概念逐渐深入人心，地铁三号线加上四通八达的交通网络，越来越多的广州人乐意去番禺置业。番禺去年房地产成交量超过２００万平方米，相当于广州的１／３，而其人口仅为广州的１／５，仅位于洛溪的广州碧桂园去年成交量就相当于海珠楼市去年成交量的近一半。　　而广州市场门槛在提高，人们的兴奋点已向新区、郊区转移，乐于在城里置业的人已经没有往年那么多，那么狂热。　　与之相对应，番禺政府门槛应提高，广州市政府对房地产市场的门槛适度降低。（即土地地块应尽量大点，扶持政策应更优惠点）　　就拿土地开发及供应来说吧，１、当一个地方没有相应市政及生活配套时，发展商硬去开发，房子肯定卖不出好价。房子卖不起价，反过来导致土地卖不出去。不是有地就能卖，政府应储备一定数量的开发用地，经过好好策划、营造，把土地卖个好价钱。２、土地开发应有一个主题思想，如今珠江新城、琶洲、金沙洲、番禺南村、洛溪、市桥、南沙都在开发。政府应考虑其差异性确定一个主题，如ＣＢＤ（中央商务区）、生态居住区、休养生息区、卫星城等等，以保证其可持续性发展下去。可喜的是，本届政府具有较好的超前性与专业性。　　 多方面构筑核心竞争力　　记：每个企业都很关心自己的可持续性发展之路怎么走，毕竟，房地产是一项资金高度密集型产业，充满巨大风险及可变因素。　　黎：这个问题要从两个层面谈。　　１、市场开发的可持续性。现在很多楼盘讲配套（学校、市场、交通工具）已成了“规定动作”，前期投了大量资金搞配套促销，可楼没销出去，楼盘自然就会死火。有的郊区楼盘配了学校，但招不到学生，麻烦就大了，维持不下去。其失败关键在于没有进行市场可行性分析，投资可行性分析。现在许多家庭人口结构已发生变化，一个孩子，两个老人；一般家庭宁愿将孩子放在城里历史悠久的学校念书，老人也宁愿呆在家里照顾小孩。人们仅仅当作度假来使用。而车队，有的楼盘配了车队，未必养得起，现在为了卖楼可以购车，将来呢？谁也不能保证。最好的办法是将公交车引入小区。本应由社会承担的事，企业自己揽着，这不是一件好事。　　２、企业如何走可持续发展之路？　　我们同上海同济大学经济管理学院合作成立了房地产企业顾问公司，力图从经济运行角度去研究企业，不仅仅对一个项目进行策划研究，还包括对企业自身进行策划，如怎样建立一个良好的运行架构以保护其高效运行等等。　　外国有百年企业。很可悲，我们广州的房企，１９９５年前排名前２０位的企业，大部分已陷入了水深火热之中，十年不到即面临破产的边缘，为什么？其中一个主要原因是缺乏对品牌的开发，一栋房子卖了出去就不管了，没有注意进行品牌开发，没有让上一个项目的无形资产沉淀下来。不知你留意没有，广州不少名牌企业，其广告注重公司的整体形象，卖点很实在。海珠半岛花园以“天高海阔的日子”吸引人，中海锦苑则是以“天天不一样的江景”去感染人，还有“五星级的家”、“运动就在家门口”，一切都是这么实在！　　企业的发展最终体现到“素质”上，而人才、技术、架构、经营理念是我们不能忽略的问题。　　记：作为大型房地产公司或大型物业如何走可持续性发展之路？　　黎：强强联合，“攀高枝”，有条件的还可以走国际化之路。　　香港的太古城，从７０年代开始，始终是香港最好的商业城，关键在于其每一步每一阶段都注意强化自己的竞争力，以达到可持续性发展的目的。　　作为建筑师，总怕别人超过，而中国的不少发展商很急，不能超过你，就“抄”你，一年想赚足十年的钱，以致砸了自己的品牌，断了后路，要图新发展只能另起炉灶。　　未来的大型物业，一定要走规模化、系统化、品质化之路，目的就是强化自己的核心竞争力。广州某大集团很有钱，完全可以独立开发某广场，可他们还是要找某英资大财团合作，为什么？用其领导决策人的话说是需要国际先进管理经验，需要经营国际化，将自己的平台扩展到世界上。　　为什么香港公司那么多，利润那么大，因为他们整合了全球的优势资源，赚的是国际化的钱。　　无论再大的公司，再有经验的人，也必须尊重科学、尊重知识，而不是拍脑袋，想当然！　　 数字时代楼市必须融入新经济　　记：新经济正向投资者张开怀抱。在包容的互联网世界，房地产又多了一个经济增长点。不少楼盘开始用数字做卖点，如不少广告中例举月供×× 元，收租××元，净赚××元。未来学家托夫勒２０年前预言的千百万人将从田间、机器旁解放出来回到自己的家中。注意力经济、虚拟经济、实际经济三位合一的模式行将成为主流，房地产责无旁贷。　　黎：网络进入社区已成为一种必然，用不了几年，房地产开发引入网络经济模式会在城市普及开来，谁也挡不住这新经济大潮。　　应该说，我们在这方面是有先知先觉的，早已先机在握。　　我们充用调用各方面资源，系统地收集广州房地产市场的资料，运用先进的电脑科技，建立公司内部庞大的数据分析系统。公司拥有多名高级程序员，专注于房地产领域内的软件开发，在公司内部，建立ＧＩＳ信息系统，把有明显地域因素的房地产信息（包括楼盘信息、商业信息、交通、周围环境等）恰如其分地反映在地图上，并建立了数据统计分析模型。　　此外，在网络经济开拓方面，１、我们建立了公司的ＩＮＴＥＲＮＥＴ网络资讯系统，与电信部门合作内部的部分资料上网，在广州网页上主持房地产专栏。２、配合公司开拓房地产二手交易市场，专门编写了二手楼盘联网销售系统，从业主放盘开始，买家登记，买卖撮合，买家跟踪联系，成交到交易完成整个过程各个环节进行电脑管理。３、为房管局交易所建的一手楼盘成交登记管理及统计分析系统，市场处的信息管理系统及其ＧＩＳ系统软件开发等完成了大量工作。　　我们所做的一切，正是通过与新经济的嫁接来加强我们的核心竞争力，把中介顾问市场做大。　　发展商素质越来越高，中介顾问公司素质也必须越来越高，并走在前面，这样才有生存空间，这也是我们建立庞大数据，嫁接新经济的主要原因。房地产商可通过在自己开发的小区建立局域网，现在或将来实现网上购物、网上点播、远程教育、高速进入互联网，通过这个平台，让房地产多一个经济增长点。中国的网民已有１６９０多万，将来的社会主流都会上网，任何房地产商要抓住主流购房群体，必须嫁接新经济。　　记者　王月华摘自: 南方都市报

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