记者手记
初次认识徐庭益，是在一个关于城市化发展主题的研讨会上。当时徐总发言很激动。他联系城市建设发展和开发商相互竞争中存在的问题提出，开发商要对城市的发展和信誉负责，自觉规范自己的行为，避免不正当竞争。“城市形象破坏了，开发商也完蛋！”
当时对徐总的话没有细想，只是后来对徐总有了多次接触，更多地听到徐总谈及开发商与城市的关系问题；同时联系到普遍存在的类似现象，逐渐觉得，确有一些开发商没有认识和处理好与城市之间的关系，应当为此深入探讨，“找到个说法”。
徐总又一次接受了记者的专访。整个采访都是在边观赏城市风景，边察看楼盘现场，边坦诚交流的轻松环境氛围中进行的。
徐庭益：四川佳益物业（集团）董事长
项目与城市
记者：开发商的生存和发展全系于项目，没有项目的开发商，就失去在城市“表演”的资格。因而开发商们都把项目视为自己的命根子。这样就带来一个现象，有的开发商始终关注的是具体项目的操作，而对于一个城市的建设发展考虑不多。你认为开发商做项目与所在城市发展有无关系？如果有，又是怎样一种关系呢？
徐庭益：肯定地说，开发商做项目与城市发展是有密切关系的。二者之间是一种相互依存、互动发展的关系。
我国房地产业发展的历史不长，城市化水平不高，开发商与生俱来就是开发城市而非乡村，城市是开发商的大舞台。从这个意义上说，没有城市的存在，就没有开发商的生存载体。
存在决定意识。一个城市的发展定位、改革深度、开放程度、经济水平、消费观念、城市规模、文化背景、地理区位、居住习惯等诸多因素，都会在不同层面、不同程度对开发商的项目运作产生正面或负面的影响。如果只重视具体项目，而忽视整座城市，将会是“盲人摸象”，“水土不服”。
把项目与城市割裂开来，没有把项目融入整座城市，这座城市就会对他持不欢迎不接受的态度。我们曾与沿海一家知名的房地产策划机构有过合作，最后友好地解除合作关系。问题也就是出在沿海的经验适合沿海，而并非适合内地任何一个地方；过去的成功有他特定的条件，时空变换了还用“老一套”做法行不通。
俗话说：“一方水土养一方人。”开发商进入任何一座城市，都应当把这座城市“吃”透，如果以为自己有成功经验，又有资金实力，一味按照自己的理念和想法造房子，把自己喜欢的东西强加给一座城市，是注定要失败的。沿海某开发商凭着自己的强大经济实力，几年前率行进入西部某特大中心城市投资大型商业地产项目，虽然全部做成现房，但项目规划设计严重脱离这座城市的市场需求，结果卖了整整四五年，至今压在手上的还有上亿元的存量房。现在沿海和东中部的实力开发商都在大举向西部进军，输出自己的“真经”，大有充当“救世主”的气慨。弄不好，也是会走麦城的。
开发商有先进的理念、好的产品，当然可以引领一个城市房地产业的发展，引领市民的居住消费。但不要把“引领”作用估计过高。特定城市、特定发展阶段、特定消费群体，只需要特定的居住产品。盲目超越，结果会适得其反。
对一个城市研究透彻之后，有针对性地进行项目开发，使楼盘适销对路，才会产生理想的结果。
好的理念、好的产品，一旦适应所在城市的市场需求，将会为这座城市带来“翻天覆地”的变化：显著地改变城市面貌，改善城市居住条件，提升城市生活质量。城市发展了，吸引力更强了，于是有更多的人进入这座城市，更多的人需要住房，新的市场需求不断培育产生。
城市为房地产业提供发展平台，房地产项目为城市锦上添花，二者相互依存，互动发展。开发商贵在把握城市的脉搏，利用城市资源，借势发展自己。
城市化是不可停止和逆转的历史发展过程，随着城市化率的提高，城市规模和容量的扩大，新的城市居住人口将会不断增加，这是房地产业赖以持续发展的源动力。看待房地产业发展前景，预测市场走势，都需要从中国城市化的历史过程中去进行宏观的分析研究，才不至于一叶障目和短视。有些业界争论不休的问题，拿城市化进程这个宏观尺度一量，也是不难得出结论的。
市场与政府
记者：前些年流行的说法和做法是，开发商首要的是搞掂政府，只要与政府的关系搞好了，拿土地、争取优惠政策等一切问题都解决了。随着施行新的土地政策，加大反腐力度，办事较为透明了，一些开发觉得现在政府对自己不那么重要了，于是出现一种埋头研究市场，轻视政府行为的倾向。你认为开发商与政府之间到底应该是一种什么关系？
徐庭益：你说的是两种极端情况。过去开发商重视与政府搞好关系是普遍现象，但不能说开发商与政府关系好就一定存在腐败。现在开发商重视市场是对的，但同样不能说开发商就不需要政府的支持帮助了。
开发商与政府应该是相互理解，共谋发展的关系。
政府执政一方，需要树立形象，需要工作业绩，需要城市发展，需要社会稳定，需要财税收入，等等。政府为此出台许多政策，制定发展规划，采取相关措施。政府对开发商寄予某些期望，把城市作为平台，积极为开发商的发展创造条件，让开发商在城市平台上既有所贡献，又有所收益。政府的许多政策和做法其出发点都是兼顾政府和企业双方利益，达到双赢的目的。
作为开发商要能够理解政府的心思，主动为政府解难排忧。
成都市青羊区政府招商引资把我们从深圳引进成都，我们就真诚地参与当地的开发建设，先后开发建设了华信大厦、精品饰材城、星辰苑、西部化工专业市场等项目，连年是区里的纳税大户，得到区政府的表彰奖励。而且还在劳动用工和社会保障方面切实按照政府的要求办事，不拖不欠建筑施工单位工程款，保障了农民工的工资发放。春节前，全国都在为农民工讨要工资时，我们企业却被四川省劳动和社会保障厅被为先进单位。
德阳市政府招商引资把我们企业引进德阳，我们就实际投入巨资，每年开发一个项目，至今已在德阳市开发了五个项目。德阳市建市不久，城市进行大规模旧城改造，国有企业改制也在积极推进。但旧城改造和国有企业改制都遇到很大的困难：农转非人口急需安居，倒闭的国有企业职工急需安置，矛盾集中在政府财政拿不出钱来。我们理解政府招商引资的目的是为市民办好事，怀着为政府解难排忧的心愿，参与了多个旧城改造商业街和安居项目的开发建设，并且兼并了德阳市第一百货公司，新建了一百商城，帮助政府解决了近数百户农转非人口的居住问题和几百名国企职工的安置问题。
开发商与政府进行了很好的合作，维护了政府的权威和形象，自己也相应地树立了形象和信誉，在一个城市就能获得更好的发展。
虽然现在房地产越来越规范，开发商需要的是“找市场”，而不是“找市长”，但不能不研究“市长”。与政府建立良好合作关系，重视与政府保持一致，仍然十分重要。比如，一个城市的发展规划，引领着城市建设和房地产业的发展方向。规划发展区域的市政配套的速度就会较快、较为完善，在规划发展区域内寻找开发项目，与政府制定的发展规划合拍起来，开发项目的运作就会借政府之势，获配套之利。
在现实社会条件下，开发商从事开发建设不可能不遇到种种问题和困难，解决这些困难和问题，往往仅靠开发商的力量是不够的；而政府一旦介入，许多问题和困难的解决就会容易得多。
从根本上说，开发商与政府在城市建设发展目标上是一致的，共同都担负有历史责任。因此，相互之间应当建立良好的合作关系，争取双赢的理想结果。
经营城市与开发商对策
记者：中国已经进入经营城市时代，按照经营城市的理念，城市拥有的各资源都将转化为资本，以市场化方式运作。过去获得城市资源的渠道不通了，现在开发所需要的城市资源，需要通过市场才能获得。在这种大的时代背景下，开发商应采取何种对策？
徐庭益：对于我们这样较早诞生于沿海地区的民营开发企业，一开始就是完全按照市场化运作的，已经有了适应市场化的经验和能力，在经营城市成为时代潮流的今天，反倒有了熟悉和驾驭市场化运作的优势。而那些过去靠非正当途径获得城市资源的开发企业，缺乏内功，失去赖以生存的关系之后，则会陷入困境。
经营城市战略的实施，使城市资源的争夺越来越激烈。而且这种争夺已经变得越来越公开和透明。开发商难以再投机取巧，凭借关系占有城市资源，而要靠实力取胜。
实力，已经成为进入经营城市这个竞枝场的入场卷。目前中小开发商的比例还很大，但所占有的城市资源日渐减少，面临被实力开发商逐出经营城市竞枝场的危险。硬撑难以维持，逃跑不是办法，有效途径是走体制改革，资源整合，合作发展的道路。团结起来力量大。
政府经营城市，其实是一个广义的概念，所包含经营的内容非常广泛。开发商一般看到的只是土地，其实还有许许多多的城市资源被推入市场，开发商完全可以从中选择最适合自己的资源进行经营，拓展经营领域。我们企业就结合商业地产开发，介入商业流通领域，在商业地产和流通领域同时拓展，培育了新的经济增长点，也增强了企业抗击市场风险的能力。
经营城市是政府行为，而企业只能是做项目。现在有一种说法，倡导开发商要成为城市运营商。其实这是不符合实际的。一个城市，那怕是中小城市，抑或是一个小小的集镇，也不可能让开发商完全运营起来。开发商的能力和作用不能无限扩大，开发商还是干该自己干的事，不要期望代替政府职能。
开发大盘的开发商是否就叫城市运营商？再大的盘也不可能把一个地方政府应该管、应该做的事全部包下来。开发商管多了，结果是自己给自己套上绳索，背上包袱。
面对经营城市致使房地产业日益激烈的竞争，开发商须有战略眼光，对企业近期、中期、长期发展应当有通盘考虑，“临时抱佛脚”，手忙脚乱，会失去章法。而长计划，短安排，统筹兼顾，才能事半功倍。我们佳益公司坚持走一步，看两步，想三步，对于事关企业生存发展的土地储备，很早就予以高度重视。现在，公司在德阳市拥有的土地已足够开发四五年。同时又积极向二级城市拓展，在攀枝花、宜宾等二级城市落实了新的项目，公司的发展有了更广阔的天地。手里有粮，心里不慌。
城市风景与开发商角色
记者：现在人们已经习惯于通过新建的一个个住宅小区、一幢幢高楼大厦看一个城市的发展成就，评价这个城市的居住环境和生活质量。开发商手中打造的住宅产品成为亮丽的城市风景。在我看来，开发商在城市开发建设中扮演的是设计师、美容师、艺术家等多种角色。你认为是这样吗？
徐庭益：你形容得很对。但是开发商在城市开发建设中的设计师、美容师、艺术家的作用还没有被充分认识，很少有正面肯定开发商为扮靓城市所付出的心血和做出的贡献。这对开发商是不公平的。
不仅仅是因为同行业的竞争，也不仅仅是为了把楼盘卖出去，许多开发商出于对所在城市的热爱，总想为城市建设标志性建筑，总想把项目做成精品、典范，总想为市民提供最佳居住环境，为此沤心沥血，对项目千锤百炼，精益求精。正是由于有了众多开发商执著的理想和追求，才创造出了一个又一个城市的亮丽风景。
我们佳益公司在成都开发的精品饰材城设计得非常漂亮。但原有的一幢旧楼把饰材城与交叉路口隔离开来，遮挡了饰材城的亮丽外观。我们下决心投入上千万元资金，将旧楼整体搬迁，并在旧楼原址上建设了一个市民休闲广场，供市民休闲娱乐。这样就使饰材城的亮丽外观完全展现出来，成为该片区最受市民瞩目的城市风景。
我们公司的另一项目港湾丽景位于德阳市中心绵远河畔。德阳市的城市定位是建设山水园林城市。我们反复研究如何使项目与整座城市的发展定位相吻合，最后确定的方案是，将项目定为一幢32层、一幢15层、两幢多层、一个大型商业超市的组团式建筑群，高低错落，幢幢推窗见景。尤其是临河面布置32层的高层豪宅，可将绵远河的优美水景和两岸城市风光一览无余。而从远处的不同角度看，项目建筑组团拔地而起，形成优美的天际线；同时，荡漾碧波中，清晰可现建筑组团的优美倒影。从而使项目真正成为德阳市的标志建筑、一颗璀灿的地产明珠。项目一推出，即受到消费者热烈追捧。
随着城市建设的发展进步和消费者对居住城市环境质量要求的提高，要求开发商具有更高的文化、美学、艺术方面的修养，为房地产项目需要注入更多的文化、美学、艺术因子，从而使住宅产品成为城市的有机组成部份，成为城市建设成就的突出亮点，为城市增光添彩。
城市板块与投资选择
记者：常见一些成功楼盘其实位于人们并不看好的城市板块；而一些楼盘位于人们看好的城市板块却并不成功。据了解，你们佳益公司在德阳市开发的港湾丽景项目，就是位于人们不看好的城东板块，但你们却做得很成功。这其中的奥妙在哪里？
徐庭益：港湾丽景项目位于德阳市河东区。河东区是城乡结合部，环境脏、乱、差，贫困人口集中，其开发前景向来不被人们看好。但我们通过对德阳市城市化进程中的有关数据资料的分析，看到德阳作为四川省计划发展的特大城市之一，城市规模、人居环境、生活质量都必然上新的台阶，原先的城乡结合部将会很快拓展为新的市区。于是，以超前眼光，率先进入该城市板块，占据了雕刻公园对岸、拥有大桥交通便利的最佳开发位置。我们为使该板块聚集人气，提升品质，彻底改变过去面貌，破天荒地引进上海联华大型超市，形成新的城市购物中心，极大地改变了整座城市的商业格局；同时大胆地在桥头开发建设“川西北第一高楼”（32层），在多层、小高层满足中低收入购房需求的前提下，将32层高楼定位于景观豪宅，进行目前最为完善的设施配套，为高端客户提供高品质居所，使其成为整座城市的豪宅区。在我们启动港湾丽景项目之后，多个开发商相随之进入该板块，使该板块迅速形成开发热潮。现在，该城市板块在整座城市中的地位、作用、形象都显著改变，进入该板块的开发商众星捧月，利益均沾，皆大欢喜。
我们总结港湾丽景项目带动整个河东区板块开发的经验看到，开发商选择城市板块进行项目开发，首先是要有对整座城市发展战略的宏观把握，对城市的各个板块在整座城市发展战略中的区位特点、重要程度、开发时序等具有全面的了解，找准适合自己开发投资的城市板块。二是要有前瞻性眼光，在别人还没有看出其发展前景时，看清其必然趋势，抢先占据开发竞争的制高点。三是前景尚未明朗的城市板块会表现出诸多不利和风险，别人不敢涉足，而对于有胆识的人来说，则会勇敢地做“敢吃螃蟹”的第一人，为整个城市板块的开发打开突破口。四是一个城市板块开发形成气候，最终靠好的产品来说话，来支撑。当代表性楼盘精彩呈现在世人面前时，就会带动整个城市板块的开发，显著提升该板块的品质和价值，改善形象，从而使该板块成为开发、投资的热土。
诚信城市与开发商诚信
记者：一年一度的“3·15”又到了。房地产投诉率仍然跟往年一样居高不下。全国上下建立诚信社会、诚信城市、城市企业的呼声越来越高，但房地产企业的诚信度仍然没有明显改观，消费者反映强烈。这个问题的症结在哪里？开发商在建立诚信社会方面应当做些什么？
徐庭益：房地产投诉率居高不下这个问题说起来复杂，其实也很简单，归根结底是做人做事的世界观问题。诚实做人，诚实做事，工程质量过硬，销售依法办事，物管服务到位，还能产生什么大不了的问题？还有什么问题不能解决？
症结在于，太过于看重经济利益，太过于依仗权势，太过于漠视消费者权利，心态浮燥，做人做事缺乏真诚，出发点不是对城市、对政府、对消费者负责，而是把房子卖出去走人，就会发生很大的问题。
一个城市、一个社会的诚信度，是由各个社会组织和细胞组成的。开发商的诚信度对一个城市和整个社会的诚信度都具有直接的影响。如果售房欺诈层出不穷，开发商整体信誉差，就会使一个城市的诚信度降低，本地人不敢轻易购房，外地人则不会贸然前来。
对于开发商来说，讲诚信，不欺诈，是基本要求。有人以为不搞欺诈赚不到钱，讲诚信会吃亏。其实不然，最终是诚实守信的人不吃亏，不讲诚信的人得不偿失。
我们佳益物业注重一个“诚”字，讲求一个“信”字，做出的承诺从来都认真兑现。企业项目涉及到的农转非人口的居住问题，兼并国有企业职工的安置问题，我们向政府做出了承诺，都认真兑现，政府、群众无不满意。我们与上海联华合作在德阳开设大型超市，完全按要求进行配置，合作方给予很高的评价。而15辆送货服务车在城市里穿梭往来，送货到市民家中，给市购物带来很大方便，赢得一片赞许。超市开业即呈现火爆景象，其良好投资前景为投资商家所看好，铺面租售价格迅速跃升至第一商圈的价位。
诚信经营，取信于民，树立品牌形象，是开发商的利益之源、立身之本。
