城市经营之祸
上半年的房地产业虽然没有像首先被重点打压的钢铁行业一样出现价格暴涨与暴跌的“冰火两重天”惨状，但也是在政策不断的冲击中历经了风雨飘摇的洗礼。不过，我认为目前也不会出现整体市场的全面恶化，多数地区或说整体的层面还是健康平稳发展的。
从各种统计数字中都可以看出房地产的投资高速增长并没有超过需求的高速增长。连续几年中销售的增长增幅都大于投资的增幅和竣工的增幅，充分说明了市场中的现状是健康的。其在全国固定资产投资总额中所占的比重也没有增加，说明房地产的投资增长是消费需求拉动的被动性增长。许多经济学家、政府官员和研究机构都曾认为房地产的消费需求在过去五年的房地产高速增长中已被消化了，今后几年消费将会下降，房价的增高会使消费能力减弱并最终使泡沫破裂，尤其认为现有的消费之中有大量的投资与投机行为的消费更加剧了房价虚增的趋势，已形成更严重的泡沫。但这种泡沫理论在两年多的时间中并没有成为现实，房地产仍在继续被需求拉动而非投资。
促使消费需求节奏失调的原因在于地方政府以经营城市为主导思想，以11号令土地招拍挂为手段，以土地盈利为收入来源，以城市面貌改变和GDP增长为表现的利益驱动的必然结果。
11号令出台之前，大多数城市地方政府的土地协议出让只能让政府拿到土地出让金的收入。但11号令可以让地方政府在土地出让制度的改变中除了获得政府应得的地租之外，可以在土地的低进高出的经营之中获得远远超过土地出让金地租的土地转让、开发的收益。土地收益极大地调动了地方政府的积极性，并为地方政府带来了推动投资增长循环的财力和动力。
在我国的财政管理中，地方政府是不能发债和为政府行为借债的，但土地招拍挂制度合理合法的给了地方政府一个大量举债的理由。通过地方政府的土地储备中心举债，形成土地产品的生产链条，把土地作为一种高价商品，让政府成为土地买卖的经营者。一头用政府的强制性征地拆迁行为降低土地的收购与生产的成本，一头用政府资源的垄断创造土地价格的攀升，最大限度的获取土地差价。同时免去了经营过程中的税收，也免去了按税收形成的财政收入中应按比例分配的教育等投入分配限制，免除了人大的财政监督，让储备中心成为政府投资和财政收入体系外循环的主体。用土地高价收入不断扩大信贷规模，不断扩大土地的再生产规模，不断创造更多的政府盈利。
自然与强制性需求
经营城市的理念有效地和土地垄断的招拍挂结合，让土地成为资源稀缺的高价商品，巨额利润成为政府的动机驱动，于是新一轮的快速投资增长出现了。
首先是地方政府用举债或欠债的方式大量征用农民的土地，包括不惜违规违法的拆迁审批、拆迁征用；包括政府建办公楼用地顶债；包括大量的低价征用和大量失地农民的利益被非法侵占等等。其次是大量的超出地方经济发展能力的城市拆迁和城市建设。当地政府可以在正常的财政收入之外有了额外的土地产品收益时，增加政府的基础设施建设投资能力和用土地高价拍卖的预期收入举债和欠债的能力。拆迁改造的速度大大提升了，并向市场提供着更高价格的城市建设用地。由于大量征用农用地所形成的城市建设和拆迁改造(不论是城市基础设施建设还是城市危改建设，或是城市商业建设)在家庭正常收入之外(在统计数字中的职工或人均可支配收入之外)，提供了住房消费需求的资金。这些资金并没有计算在消费的环节而是计算在固定资产投资的环节，是由固定资产投资成本中形成的大量强制性消费。货币拆迁形成大量的住房消费需求，这种集中的大量拆迁所形成的集中购买打乱了原有的房地产正常需求条件下的供给量，于是在拆迁量、征地量最集中的省市、地区出现了住房生产供给的饥饿性不足和房地产的高速提升及房价高速增长中的消费需求拉动。
也许地方政府并不希望过快的高速增长，但当土地成为垄断性商品时地方政府总希望土地招拍挂的价格越高越好！未来这种招拍挂的方式如以价高者得的一种方式，本来就会因招标方式而使价格升高，在住房需求和政府创造的强制性需求骤增时必然就更会使土地的价格随需求的刺激而增长。当新拍卖的土地价格增长时，原有低成本土地上生产的产品由于看到了新增土地的预期房屋成本价格的提升，就会随机提高现有房价，消费者也会因知道新增土地高成本条件的预期房价提高而抢先集中购买已生产的产品。一是认为预期的房价增长会增加消费的支出；二是现有房屋会在预期中升值。特别是政府创造的强制性需求仍使拆迁者不能不去购房来解决居住问题。看到这种强制性需求在正常需求之外的推动力作用下，房地产可能产生的高收益机会，发展商会用较高的价格去增加土地的储备和扩大生产的规模，而加大投资，承受政府在土地中的加价之痛。政府从土地中能获得高出预期的收益也会再次形成拆迁和建设的新一轮循环。
最初只有少量的城市中实行了全部的土地招拍挂制度，因此对全国的市场影响不大，尤其是深圳这种以新建为主的城市，以外来购买占主导需求和本地收入较高的城市，价格承受影响不显著。但在杭州等城市就在价格因素上反映强烈。杭州的土地价格暴涨，五年前50万元一亩的土地已上升到最近一次新区拍卖的800多万元一亩，个别地区已达2000多万元一亩。土地价格的增长推动房价的增长，强制性需求和自然需求的双重压力再加上移民、投机等外来购买让消费拉动投资增长。政府财力增加再扩大城市建设规模和城市改造创造新的消费和拉动市场。
江浙一带自2002年开始的大规模城市化和大规模拆迁也造成了市场消费需求和强制性需求的暴增。江浙两省连续两年城市化率提高的速度高于全国平均速度的2倍，当年拆除的建筑规模量大于当年竣工量的50%。如果按每拆除1平方米建筑需新增2.5平方米建筑量计算，拆迁造成的消费需求会占到当年竣工面积的70%以上(并非被拆除的所有人都购房)。今年也许还在还去年拆迁的旧账，因此其销售远远大于竣工的集中需求和房价的暴涨也就并不奇怪了。土地拍卖价格的增长就成为一种“合理”现象。南京的一年多招拍挂土地市场中几乎没有一次是南京本地的中小企业中标，也就不足为奇了。几乎可以看到所有土地和房屋价格的超水平增长都与大量的征地拆迁以获得可建设用地，并将可建设用地高价出售的行为有关，甚至部分地区的毛地拍卖已大量出现了政府透支而无法按期完成拆迁交地和无法按时完成市政配套的政府违约行为。
谁是被调控对象？
最初的金融宏观调控措施(121文件)想从房地产市场中的开发主体出发并未收到较好的效果，因为消费需求的激增，大量原有土地成本较低，使开发商获利空间加大，不可能放弃投资的机会。最初的行政调控措施(如加大项目资本金率)也是从开发主体出发，同样成效不大。如果从消费源头出发去控制个贷消费，那么就在防止投资与投机风险的同时限制了合理的正常消费需求，并会对市场产生破坏作用。而从政府的源头开始控制才可能真正使市场的节奏恢复到一个合理的增长阶段。当然缺少了政府行为的强制性消费一定会对市场需求的总量产生紧缩效应，并且会在短时影响消费的预期，扩大效应的影响，造成市场的下落和持币待购，但最终会恢复到一个合理而正常的水平。
各地区的经济发展阶段不同，正常的住房消费也会随经济发展而出现波动。尤其我国存在人均GDP 500美元到6000美元之间的巨大发展差距，不可能是一个全国同步的发展水平。而地方政府的推动则对房地产的需求产生巨大的影响，包括随着地区经济从第一、二产业向第三产业劳动就业的转化速度。除住房需求之外，还对办公、商业、酒店业的需求产生重大影响。任何时候政府行为的拉动都会产生凯恩斯主义的效应。这次政府投资积极性的不同在于土地招拍挂制度，让政府有了从土地中获利的动力和财源，有了借债、举债和预支的能力与预期，也因此会对市场产生远远超出政府财政预算对城市建设与基础设施投资的拉动能力，甚至超出了地方政府自己能力预期，超出了政府的控制能力。
停止农用地的审批，限制了地方政府的土地供给调节能力，控制和计划管理拆迁规模也会限制政府扩张的能力。8月31日之前清理和规范土地供给现状，同样会对政府和企业产生重大影响，也限制了相当一部分企业的投资行为。开发企业的融资受限必然放慢或减缓投资增长的速度。但所有的调控目的都并不是要消灭房地产市场或限制房地产市场的正常发展。中国是要改善住房条件和加大城市建设的，中国是要不断的扩大城市化率来解决中国的经济发展和农民问题的。调控也许是要控制中国的经济在适合于中国现状条件下的发展速度，如煤、电、油、运的供给能力等。但让人们所担心的是调控的力度并不是按政府的主观意愿可能实现的，调控力度低也许并不能引起重视或发挥作用，调控力度过强就可能产生负面作用，当人们的预期发生改变时，常常会对政策变动的预期产生怀疑，波及到更广泛的层面。
重要的不在于政策多变的上半年，而在于政策真正发挥作用之后的下半年。房地产长期投资的政策反应滞后性和市场反应的滞后性，会在下半年才能看得更清楚，人们的预期是不知道还会出台什么样的相关政策，不知道这些预期的政策会对市场产生什么影响。
