为防止固定资产投资规模和增速的反弹，防止经济运行出现大起大落，以及由此可能给中国的金融体系带来更大的风险，于是像计划经济时代习惯性采取的控制通涨的作法一样，将所有引发投资增长过速的原因归结于城市基础建设，包括房地产市场的发展，并从限制房地产市场开始调控整体的经济运行。从2004年采取宏观调控措施之后，房地产市场也成为重点中的重点问题之一了。但对当前的房地产市场如何判断和应采取什么样的调控措施，各界都有着不同的看法。
（一）对当前形势的判断
一、房地产业仍将长期是中国经济发展的支柱产业。
自1998年中国的住房制度从实物分配向货币化分配进行了根本的改变之后，原来从基本建设计划中列支的建房、分房投资几乎陡然下降，而房地产投资则在高速替代的转换过程中以超过基本建设投资下降的速度上升，平稳的完成了住房实物分配向绝大部分住房市场化分配的过渡。尽管当前替代与转化尚未全部完成，但房地产在总建筑中的比重已从1998年不到30％上升到了超过60％的重要位置，房地产业已成为拉动中国经济增长的重要支柱产业，并对中国城镇居民住房问题的解决和消费的拉动起到重要作用。
按我国现有PPP折算GDP的人均生产水平计算，参照同期美国的发展情况，房地产业在GDP中的比重应平均在年10％以上，而我国现有的发展水平增加值仅占GDP的2％，贡献度不足10％，尚处于较低的发展阶段。参照同等GDP发展阶段中，美国、日本、西德、法国的情况看，住宅投资应在固定资产投资中约三十年间的周期中占20％或更高的比重，而目前我国住宅投资仅占固定资产投资约12％的比重，远远低于经济发展的需求。日本房地产增加值对GDP的贡献率高达31.5％，在1990—2000年泡沫破灭之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。因此可以预见在未来的二、三十年的中国经济发展中，房地产必然仍是中国经济发展的支柱产业。
在确定这一经济发展的基础前提下，所有对房地产业进行调控的手段都不应从眼前的高增长出发，而应以长期发展的预期出发，确定发展战略和相关政策调整。既要防止短期的暴涨，同时要支持、鼓励、保护其长期稳定的发展。
二、中国的城市化进程已成为不可阻挡的必然发展趋势。
自我国改革开放之后，首先用土地家庭联产承包制解放了农村的生产力，让更多的农民从土地中解脱出来进入城市。可以明显的从统计中看到城市化率从1978年的不到20％增长了一倍多，超过了40％，城市人口从不到2亿增长了近3倍。城市化进程随着经济的发展并已出现了逐年加速的作用，从最初的年城市化率0.2％发展到年城市化率接近2％或更高的水平，增速约提高了10倍，局部地区如浙江地区年城市化率已连续2—3年高达2.8％。随着城市户籍管理制度的放开和农村剩余劳动力向城市的大跨度转移，今后的二、三十年中城市化进程将出现势不可挡的加速进程，也必然造成对城市住房建设的巨大需求。
政府可以用行政、经济的各种手段控制和限制房地产业的投资与生产，可以控制供给的同时限制需求的快速扩张，但不管是用任何手段，包括最强硬的计划管理手段，都无法堵住城市化的浪潮。农民进城已成为中国经济整体发展的需要、解决三大差别的需要、建立和谐社会的需要、进入小康社会的需要、从根本上解决三农问题的需要。生存与就业让穷人和富的农业人口都在涌入城市，行政命令已无法限制城市化的加速和对城市住房需求的加速。
三、房地产发展已进入严重的供给不足阶段。
当城市原有人口的家庭分裂速度加快和城市化进程加速时，原本只重在解决城镇家庭住房问题的供给方式，已从基本平衡转入供给严重不足的阶段。
1998年开始实行货币化分配的房改制度时，大量的居民储蓄首先用于支付房改房价和积累进入一手房市场首付款门槛的阶段，因此房地产市场供给的总量尽管很低，仍连续多年保持着供求基本平衡的阶段，虽然连续五年保持着持续的高增长，但仍远远低于需求的增长。尤其是2003—2004年供求矛盾更加明显，当招拍挂土地制度出台之后，土地供给方式的改变和宏观调控的影响使供求矛盾凸现，不但未能弱化，反而冲突更为加剧，并在房价中显现。
按有商品房生产开始的供给累计总量计算（含经济适用住房）2003年底只占全部城镇存量的13％，是个很低的比例。1999—2003年按商品房（含经济适用住房）的供给套数计算与城市当年新增家庭户数的比例为28.56％、31.03％、34.68％、37.22％、42.33％，2004年约为48.5％左右，仍低于50％的新增城市家庭的需求量。现有的房地产投资增速每年约提高3—5个百分点的供给比重，但远远不能满足家庭分裂速度和城市化进程的住房需求。全国已连续多年出现销售增长速度大于投资增长速度，住宅销售大于竣工的现象，并且这一差距在现逐步的扩大，连续二年销售面积大于竣工面积。2003年供求关系基本平衡的局面在2004年已被打破，更多的家庭进入了住房更新的阶段。如何用增加供给去适应城镇居民日益增长的物质消费需求，已经成为当前经济发展和房地产市场中的主要矛盾。
四、改革后期多重目标形成的两难。
1997年中国经济出现通缩时，北戴河会议将房地产住宅产业第一次作为支柱产业。1998年的房改和个人消费贷款推动了房地产业的高速发展。2003年国务院肯定了房地产业作为拉动中国经济发展的支柱产业的作用和地位。2004年一季度出现了房地产投资的高增长，随后的调控措施控制和压缩了整体的投资与供给，但同时带来了供求关系的不平衡矛盾和多种因素推动下的房价高速增长的逆向反映。
房地产肩负着拉动经济增长、扩大内需的重任，又承担着提高人民生活水平、满足加速的城市化背景下的城镇居民住房改善与提高住房质量的责任，同时还要兼顾解决低收入家庭的住房问题、保障社会和谐发展的义务，于是多重目标在同一产业中综合体现给宏观调控制造了两难的处境。
房地产可以在通缩条件下启动中国的经济腾飞发挥作用，因此当经济出现过热时，压缩房地产投资就应能起到控制全面过热的作用。但压缩了房地产的供给时，却从另一方面出现了不能满足市场需求的房价高速上升，造成了中低收入家庭的购房困难与不满。这与传统的计划经济时代牵住固定资产投资的牛鼻子就能简单的解决投资过热的矛盾不同之处在于那时的房地产消费依赖于国有投资，压缩了投资就压缩了需求，而今天则依赖于居民消费，那时的住房依赖于实物分配，而今天依赖于市场购买。压缩投资并不能限制需求。
是否应在控制与减少了供给同时压缩需求呢？那要看压缩什么样的需求和如何压缩需求。解决居民改善住房的需求不能压缩、解决中低收入家庭的住房需求不能压缩，而高收入家庭的购房需求无法靠行政与经济的手段压缩。用同一调控政策无法同时满足对不同需求的限制，反而有可能造成该压的压不住不该压的反而受到影响。因为过热不能靠扩大供给降低房价和提供保障，降低供给又无法控制需求，加大了调控的难度。
是否可以通过调控供给结构，引导消费需求呢？在市场经济条件下的商品生产是无法靠行政命令的方式进行产品结构的调整的，只能靠优惠政策的差别引导，而对多重目标的改革方案恰恰在于将房地产的多重目标分解。用差别政策分别进行引导或控制，而不是用一刀切的统一政策，应根据目标与矛盾有针对性的分别采取不同对策。既对产业的健康发展给以支持和保护，同时对有碍于市场正常和稳定的因素积极化解，并以社会保障的方式将低收入家庭的住房问题与市场剥离，建立长期稳定的市场规划与秩序。
五、应重新认识我国住房现状的发展阶段。
1978年我国城镇人均住房使用面积仅为3.6平方米，低于1949年建国之初的平均水平，是严重的房荒阶段。80年代的高速建设期和90年代的商品化减少过程，已使城镇居民基本解决了住房困难的问题，大多数城市的最低住房标准已提高为6—8平方米/人。应该说原有城镇常住家庭已基本解决了住房问题，但在家庭分裂速度提高和加速的过程、在城市化加速的过程、在城镇居民收入提高的过程中，改善与提高原有住房条件，满足新增家庭住房需求成为主要矛盾。这一现实已改变了仅仅保证基本生存居住条件的目标，转入了提升的阶段。
像我国政府明确已基本解决了全社会的温饱问题一样，住房也处于同等状况。2004年我国城乡群众仅在营业场所就餐的消费就高达7200多亿元，人均将近600元。但有的家庭从未到营业场所吃过一餐，有的经常出入高档餐厅与酒店。吃是人类生活的最基本的生存要求，却从没有大量的媒体与舆论去讨论高档餐厅和酒店的价格过高，也没有人去要求高档餐厅应降低餐价满足低收入家庭的消费。而城镇住房问题的平均差距远远小于就餐消费中的平均差距，并且最低居住水平也远远高于饮食温饱中的最低水平。但媒体与舆论中的声音却远远超出了需求的实际，总在用酒店与高档餐厅的消费水平与低收入家庭的消费能力比较，总认为不但要有房住、还要有房产，并且要有新房产、大房产和好房产才叫满足了低收入家庭的住房。如果不能去酒店或高档餐厅消费也叫满足了吃饱肚子，那么不能有产权房或不能购买新房并不代表未解决低收入家庭的基本居住与生存条件。
生活的进步当然希望所有的人都能光顾酒店等高档餐厅就餐，也当然希望所有的家庭都能住上有产权的好房子、大房子，但一定要注意中国还处于生活主义的初级阶段，不可能一口吃个胖子，也不可能一天解决所有遗留问题。
当充分认识到现有的发展阶段和现有的住房基本矛盾时，才能对房价及房价对低收入家庭的实际影响有个充分的正确的认识。
如果我国的股票市场是以下岗职工为主要散户投资者，那么他们无论如何都不可能有股票亏损的经济与风险的承受能力，中国的股市也不可能正常发展。如果股票的涨跌不会对绝大多数房价的升跌会直接或最大的影响低收入家庭的住房问题的判断同样是一种错误。尤其是脱离了现有住房发展阶段和住房基础条件的错误认识。房价上升的主要是中高收入家庭购买的提高居住质量的住房，而非生活保障性质，或仅仅为满足生存条件的住房。大多数高呼房价过高的是拿着中等收入的钱而自认为是穷人的人，大多数是提出了超过收入发展阶段的有过高消费欲望的人，如刚参加工作时间不长收入尚不够高的年轻人，就想靠家庭的帮助和预期的消费预支而独立拥有产权房或高标准消费。如刚刚组成小家庭的年轻人，就想独立于社会而拥有较高居住面积和条件的新产权房。一方面这些超越经济发展阶段的需求提前的进入了市场，侵占了市场的供给份额，另一方面推动了房价的上涨并加大了超越经济能力的差距。
实际我国的住房市场面临着与发达国家同样的矛盾，最难以解决住房提高与改善的既不是依赖于政府建立社会住房保障体系的低收入家庭，也不是完全有能力凭收入自行解决住房问题的高收入家庭，而是不应享受低保住房的中等收入家庭。本来改善住房是个递次过渡的发展过程，可以用三至五年增加二十平方米左右住房，逐步改善住房的过程。而在中国却成了要一步到位的跨越式消费，自然会加大了供给与需求之间的不平衡。
解决房荒问题是政府的责任，改善与提高住房条件的阶段则只有对低收入家庭提供保障是政府的责任。货币化分配之后，政府应该建立良好的市场化发展规划和监控总量平衡，其他的则应是市场的事了。
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