各成员单位董事长：
一个时期以来，对房地产行业的宏观调控成为国家政策的一时之重。面对劲风疾吹的宏观政策及错综复杂的市场环境，作为各个城市最重要的房地产企业，中城联盟各成员单位当如何清醒地认知和判断当前的市场形势，并协助政府在市场变化中发挥积极的作用，助推市场的良性发展，是各位应当思考与关注的一件大事。作为中城联盟的本届轮值主席，我致函各位，以期与大家在以下几个方面谋求交流与共识：
一、对当前房地产市场形势的基本判断及评价
“总体健康，局部问题”是我对目前形势的主要观点。
仅论问题，其主要表现于：供求方面，中国房地产业的需求增长已超过了供给增长，且二者之间的差距有进一步扩大的可能，此为现状及问题之一。结构方面，目前住宅市场中的产品结构、容积率水平与城市土地的供应能力存在不匹配的现象，造成供需结构矛盾，此为现状及问题之二。价格方面，部分城市出现价格增长过快，不降温可能导致惯性上涨，造成市场波动。此为之三。
针对以上问题，我们需要从理性的角度进行梳理和判断。首先，未来几年内，如果土地供应方面的突破性不大，需求增长快于供给增长的趋势将不会发生改变。城市化在短期内造成人多地少的局面、供求关系决定房价的长期走势，这是客观规律。在这样的大背景下，强求房价的全面下降是有困难的。使房价保持与经济增长及城市化相匹配的平衡上升势头，同时保障低收入家庭的基本住宅需求，将是较为现实的目标。其次，住宅容积率偏低、面积偏大，与目前土地供应偏紧的资源瓶颈相背离，此矛盾关键应在于加强国土资源稀缺性及城市家庭消费观的引导，仅仅依靠政府手段强制调整市场供应结构，存在适得其反的可能性。第三，价格方面，事实上，过去7年房价的增长总体仍远低于购买力增长。但部分城市房价增长过快，投资性购房比例过高，使市场存在一定风险，此为目前房地产市场需重点关注的问题。但对此类局部性、针对性的风险的防范和抑制应以不对行业和消费者特别是中低收入家庭的实际利益造成损害为尺度。
二、对宏观调控政策的现实认识及趋势判断
2004年以来，中央政府根据整个宏观经济发展需要和房地产业发展状况采取了系列的宏观调控措施，政策第一阶段以控制供应为主、防止房地产投资过热和开发环节的金融风险的政策使房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。进入第二阶段，2005年对房地产调控的重点以控制需求，主要是投机性需求为主，主要目标是防止房价涨幅过高和消费环节的金融风险。2005年3月26日发布的国务院办公厅的通知（“国八点”）中，关于市场形势的判断，我认为基本上是客观、准确的。其从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入的关于稳定住房价格的指导思想、基本思路和主要措施均为现实之举。责成省市地方政府采取有效措施，抑制住房价格过快上涨，不搞“狠猛”的一刀切，这体现了中央政府在实施新政策方面的务实与稳健。
在中央政府的态度、意见和政策指引下，各级政府将在利率、土地、税收政策和房地产市场交易法规等方面进行全面的调整。可以肯定的是，这些政策将在短期内对控制房价上涨过快、打击投机性炒卖行为有比较明显的效果，房价有望回到平稳变化的轨道上来。但我认为，鉴于土地供求及消费供求决定房价的长期走势，房价是否会出现下降，尚不能肯定。同时，从长期来看，一切可以控制需求的手段，如加息、征收不动产税等，都将加重购房者负担，长期可能违背政策出台的初衷。未来，要解决贫困家庭的居住问题，重点在于完善住宅保障体系，要降低中低收入家庭的购房负担，长期重点仍在于增加供给。从控制金融风险的角度来看，对金融稳定构成威胁最大的，是利用银行贷款作为资金杠杆的投机性炒作行为。因此现行政策最重要的是它的针对性，如果不能有效区分作用对象，那么受影响最大的，将是有效的实际需求。因此，未来的调控政策走向将更应趋向长期效果。
三、对若干热点问题的看法
1、有关地价上涨对开发商的利润和增值收益问题。
土地价格对开发商来说是成本，它的上涨不可能给开发商带来收益。事实上，世界房地产发展史表明，过高的地价和因此导致的资金占用增加将降低房地产企业的资本回报率，阻碍企业的高速增长。如果开发商的利润有所上升的话，其增长主要来源于土地供应低于住房需求，而非地价上涨。
现在，媒体上对开发商“暴利”的指责甚嚣尘上，我认为，舆论所指责的行业暴利，主要是由于土地管理体制的缺陷和其他历史的原因，行业中还存在一些不规范的现象。随着行业的不断成熟，这种现象已越来越少，并最终消失。规范运作的企业更多的是通过前瞻性的市场判断、更准确的市场细分与定位和独创性的产品创新，追求可能的附加收益，而不可能是暴利。
2、有关中低收入家庭的购房需求的解决。
现在，由于不少老百姓买不起商品房，开发商成为被指责对象，这一现象，需客观地分层次对待。对于城市低收入者基本生存性的居住需求，应通过住宅保障体系来解决，不能仅由市场来承担责任。以往，作为保障体系的重要体现形式，经济适用房并没有很好地体现其初衷，如何保障它的实际效果是当前之重。它的基本定位应该是消耗最少的土地资源，为尽可能多的家庭提供最基本的居住条件。而对于有一定购买能力的城市中低收入家庭，他们要满足的是改善性需求和自有房屋需求，这只能通过市场化方式解决，关键在于通过市场方式降低城市低端住宅的购房总支出，而不是退回到非货币分配的老路上去。
3、有关房价上涨与土地供应的关系问题。
目前房价上涨与土地供应收紧确有着密切的关系，但这二者之间又确有区别。房屋供应的最大瓶颈是土地供应，土地供应的最大瓶颈则在于基础设施。基于此，目前即使政府完全敞开供应土地，也并不意味着马上就有大批土地可以进入开发。土地开发需要投入，目前基础设施建设、土地开发的重任主要由政府独自承担，导致政府压力过大。为解决这一难题，土地一级市场可以在政府的指导下逐步放开，引入民间资本，有前瞻性地增加土地供应。同时，对于城市中不少可利用的存量土地，其开发成本更低，见效更快，有必要鼓励房地产行业的合作对其盘活。这些措施势必对增加土地供应、平抑房价会有着不可替代的作用。
4、有关房地产企业的社会责任。
房地产行业在中国还刚刚起步，如何建设它的市场伦理，是当前社会不可回避的重要问题，以自身的实际行动参与这一过程，是每个负责任的企业应当承担的义务。我们认为，房地产开发企业的社会责任包括三个方面：一要建立良好的公司治理结构，并明确企业核心价值观。遵守法纪、普遍道德规范及市场原则，诚信守法经营、照章纳税。第二，在日常经营行为中，尊重、保护一切利益相关主体的权益，并尽力帮助、关怀社会弱势群体。第三，要前瞻性地共同创建并严格遵守成熟、规范的行业规则，不断探索效率更高、能为社会创造更多财富的经营模式，在环保、节能、文化传承等方面为可持续发展作出广义贡献。
四、对联盟成员的若干建议
1、积极响应政府号召，努力维持市场秩序，承担应有的社会责任。
2、优化项目操作流程，严格现金流管理，缩短从“现金到现金”的运作周期。例如加大销售回款力度，加快实现资金回笼，特别是预期利润率较低、现金流不够稳定的地市项目和现金流累计尚为负值的项目公司，适当增加公司现金持有量。又比如改善经营管理方式，提高资金周转率，拓展直接融资渠道，增加股权性融资，大幅降低资产负债率，减少对商业银行贷款的依赖程度。
3、适当调整市场策略和产品策略，加强产品研发创新，进一步提升产品品质和价值。
4、强化合法规范操作经营意识和行为，未雨绸缪，从容应对政府可能采取更为严格的市场监管政策措施，降低市场经营方面的法律风险。
5、联盟成员单位之间要进一步加强交流与合作，抓住有利时机，积极提高市场占有率和规模效益。
以上只是我个人的一点思考及观点，我写出来目的就是在政府宏观政策行业规范性进程中，引发同仁们更多的研讨与实践，共同面对市场的变化和机遇，共同开创中国房地产行业的未来。
顺颂商祺！
中城联盟轮值主席胡葆森
2005-4-15
