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罗高波：今天因为时间比较紧，我准备用10分钟的时间做一个抛砖引玉的工作，这个跨度会非常大，从美国谈到北京，谈到今后20年的北京，5年以后的北京，现在的北京。我们先看一下第一张照片，我站的位置是纽约世贸中心的顶层，已经是绝版了。从空中看看纽约，20世纪的传统城市的代表，整个城市高楼大厦一片，办公楼和住宅混在一起，整体布局拥挤混杂。再看看第二张照片，从Getty Center俯瞰洛杉矶，密度比纽约低了很多，点缀地分布着一些不大的高楼群，其他的则掩映在绿色中，这就是美国21世纪的新型城市，由众多的小城镇构成大的城市圈，而这些新市镇(New Town)是集居住，娱乐，购物，休闲，办公甚至教育于一体的。北京新城市空间里面提出的多中心，新城的概念与美国新市镇的概念非常相似，即集居住，购物，娱乐，办公于一体，大家会搬到郊区去，整个北京城市的面积再扩大到三到四倍，那就是新的洛杉矶了。可以清楚的看到，洛杉矶作为第二大城市跟纽约是有很大区别的，是美国21世纪的新型城市样板。
我用16个字概括北京今后房地产市场的发展”近看亚奥，远看东南；中心北移，重心东扩”。从近期3~5年看，由于奥运会的举办，在奥运匹克公园这块会形成北京新的城市中心区，并成为现代北京的标志和象征。 根据以后北京的城市整体规划，将形成奥林匹克公园为主的城市功能布局的新的城市格局，我们未来的城市中心区并不是一片高楼，交通拥堵，而是集工作，娱乐，生活为一体的可持续发展的城市。从远期看，北京要和天津连成一块，东南将成为城市发展和人口迁移的重点，并最终与天津连成一块，形成城市带。 亦庄的规划图，大家可以看到他是温馨的小镇。 未来的北京有两个代表，一个是奥林匹克中心区，会是新北京的代表，代表现代北京，是新型城市中心区的代表；另一个是亦庄，会成为北京新城的样板。
今日的北京和中国，与50年前的美国有很多相似之处。如开始郊区化，大规模的建设，房地产金融即将兴起。 美国为什么会从纽约模式往洛杉矶模式转化，这是值得我们深思的一个问题。我们分析一下历史角度，美国城市郊区化走过了三个阶段，走了50年。第一个阶段居住功能郊区化。从40年代以后，很多居民为追求宽敞的居住空间，把住宅搬到了郊外，50年代到60年代是美国郊区化的高潮。其实在北京，我们目前的状况跟美国50年代非常像，就是在城市向郊区转移的大的方向。大家最早去郊区是出于什么目的呢?美国现在是有钱人住在郊区，穷人住在市中心的。原来不是这样的，他们原来跟我们中国非常相像，有钱人住在市中心，穷人住在边上一点。第一批住在郊区的人也是没钱人，为什么住郊区，就是因为那里便宜，可以住得更宽敞一点。大规模的居民搬到了郊区之后，就带来了对零售的需求，就引发了美国城市郊区化的第二个阶段--购物中心郊区化，这些大规模的购物中心建起来了以后，就方便了居民的生活和娱乐，这样就使得更多的人搬到郊区去了，那个地方的环境就进一步的改善，中产阶级也开始搬过去了。但是搬过去了以后还有一个问题没有解决，办公楼在市中心，上班非常不方便，那既然大家已经搬过去了，为什么不能把办公楼也搬过去呢?城市郊区化的第三个阶段就是办公楼的郊区化。等到办公楼也搬到了郊区，就形成了集居住，购物，娱乐，工作为一体的新市镇，有钱人也搬过来了，城市中心逐步空心化，就形成了目前美国的局面。这是迪斯尼小镇的一个概念，中间有非常优美的环境，周边就是学校，这有一个公共空间，这是典型的新城的样子。据统计，目前美国有200多个这样的新城，现在全美国三分之二的写字楼都建在城市边缘，比如说像大家熟悉的甲骨文，SUN，惠普全部在郊区，没有在城中心的。这个趋势走了50年，目前90年代以后随着经济的高速增长，正在向外围的扩展。 美国花50年做的事儿我们花20年到30年应该能做到，北京选择了多中心的洛杉矶模式，所以20年以后的北京应该就是这样的。从10~20年的长期趋势看，郊区化应是大势所趋。
原来北京写字楼比较喜欢的是商圈，如CBD商圈，中关村商圈，金融街商圈。 在发展初期，由于聚焦效应，商圈会形成便利。但商圈发展的一定规模后，就会出现很多问题，不能无限制的扩大。第一个问题就是交通问题，交通堵塞，第二个问题是配套越来越无法满足要求，第三景观问题，第四，住得越来越远，等等。 为了缓和这些矛盾，商务带的形成便很自然了。北京整个商务布局将会形成由长安街政务带，东部商务带，西部商务带和亚奥商务带构成的一个”井”字形布局。大家会看到长安街有很多办公楼，都是以政务为主，这条带形成的已经差不多了。去年比较热的是东部商务带，CBD，东二环，东三环，燕莎商圈一起构成涉外特征的东部商务带。 另外一条最近比较热的，也是正在形成的是西部商务带。从金融街开始，随着新扩建的六条道的清华南路，一直到清华南门和中关村。原来由于交通瓶颈，中间地带较落后，今后中间地带会发展非常大。 金融街是资本的象征，中关村是知识的象征，西部商务带一手牵着资本，一手牵着信息，前景无可限量。 还有一条带是未来两到三年之后才会开始形成的，随着奥运会的举办，整个城市会北移，会形成新的城市中心—奥林匹克中心区。大家知道最近根据北京新的两轴两带，在中心城的定义范围里面，政府着重强调了他的范围，定义是这样说的，北京新的中心城将是在原有中心诚的基础上，加上回龙观和北苑地区，就是在这个地图上最北边以外的很大一部分地区以后都是中心城，这是国务院批准的新的总体规划，事实上造成了整个城市中心北移。你看北京六环的地图就会发现，北五环和北六环之间非常宽，而南五环和南六环之间确非常窄。事实上，从六环看，整个北京的几何中心正好是在奥林匹克公园这，而原来的二环，三环，四环乃至五环，其几何中心都是天安门。因为08年奥运会，整个城市中心将北移，奥林匹克中心区将成为新的北京城市中心，成为现代北京的象征和标志。
看看这个”井”字形布局，这条是长安街商务带，已经成型；这条是东部商务带，初具雏形；这条是西部商务带，正在形成；最后是亚奥商务带，可能过几年才会形成。 整个北京写字楼的前景是从中心走向边缘，新兴地区前景看好，现在跨国公司的研发公司和总部都搬到望京去，汽车和医药在亦庄非常发达，亚奥将是体育，文化这一块。个性化的写字楼会非常拥有市场，健康环保更关注，区域特征非常明显，有些地区会涨，有些地区会降。同样市场进一步细分，你做得好的产品就会赢得市场，你的管理水平高就会赢得市场。最后，写字楼的开发模式会逐步向美国模式过渡，也就是说，长期持有物业，通过经营增值将成为发展趋势。
谢谢大家。
罗高波先生与《中国经营报》资深主任记者谢红玲女士
谢红玲：非常感谢罗总给大家把北京和国际上的一些情况做了介绍，我有一个问题想跟罗总商榷，因为我一直生活在北京，你讲到北京现在的商务格局已经变成井字形了，我认同，但是我观察到，西三环西四环的写字楼已经开始供应了，这样你的井字形可能会是暂时的。
罗高波：我认为会形成几个商务带，带就意味着不一定是沿着一条路展开写字楼，而可能沿着几条平行线，展开写字楼，大家共同组成一条带。东部商务带就是由CBD商圈，东二环，东三环和燕莎商圈共同组成的。西部也一样，不是说只沿着清华南路，而是金融街，清华南路，中关村大街，中关村等共同组成。
谢红玲：我觉得对大家启发最深刻的一点是洛杉矶的今天是北京的明天，那么北京今天的这种状况可能是重庆，西安的明天，我不知道我的理解是不是准确？
罗高波：我觉得北京选择多中心这个模式，是我们经济的发展到一定水平的必然选择。北京经济发展到目前水平，有这种需求了，开始要解决这个问题，所以就从商圈走向了商务带带，并最终要走向了新城。其区别可能是半径不同。 洛杉矶可能是60公里画一个圈，北京是30公里画一个圈，武汉是15公里画一个圈，半径不一样而已。
提问：我想北京北面可能是山，往这方面发展是不是受限制。
罗高波：的确如此。这也是我为什么说”近看亚奥，远看东南；中心北移，中心东扩”了。在奥林匹克公园周边以及往北，会成为北京豪宅集中区地，形成北京的富人区，因为那个地方上风上水，而且风景非常漂亮，三到五年，就会初具雏形；而更多的工薪阶层应该是往东和东南方向走，往天津的方向走，先是亦庄，再看廊坊，再到天津，最后连成一个城市带，这是大的发展方向，但是这两年的重点还是在亚奥，因为所有的奥运工程必须在奥运会之前完成。
提问：北京一定是洛杉矶发展模式，上海是纽约的发展模式吗?。
罗高波：上海是哪种模式我不清楚，北京已经明确投资重点从城区向郊区转移，构建”两轴-两带-多中心”模式。 我认为北京现在选择的就是洛杉矶模式，因为北京现在提出的购物，休闲，娱乐，工作为一体多中心的方式跟美国提出的新市镇方式是一样的。你在洛杉矶不会看到一望无际的高楼，那是没有的，它是分散在各个区的。整个洛杉矶模式，就是由我所就读的南加州大学的城市规划的老师提出来的，我很熟悉了。但是北京也会有一些不同特点，洛杉矶是以汽车为主的，但是北京人比较多，可能会以公共交通，比如地铁，城铁，轻轨等。刚才我放的图片是美国的新城，其是以小别墅为主，而北京可能会以多层和小高层为主，向万科的四季花城的项目。美国大型购物中心非常发达，但我觉得中国更看好的是社区配套的底商或者商业街。
不是说要集中一大片高楼大厦才叫发达，也不是集中一大片写字楼才叫现代化。洛杉矶是美国第二大城市，非常发达，但其并不是一大片高楼大厦作为标志的。 我是99年去美国读书的，一下飞机的时候，我就找了一个旅馆，我就给家里打电话，他们问我感觉怎么样，我说我进到了一个巨大无比的乡村俱乐部，这是洛杉矶给我的第一感觉，但是到晚上，你会看到几十平方公里的灯海，非常辉煌，在中国找不到。
罗高波:我92年在上海读书的时候知道，浦东那时候卖2000块钱的房子都贵了，现在陆家嘴有的房子卖20000多每平方米。真的是因为房价涨了那么多吗?不是，这就是因为城市功能转移而造成的。同一个地理位置上的地块，但是因为基础设施和周边环境的改建，其价值已经不是一个概念了。深圳罗湖发展得差不多，就建福田新区，成为深圳新的城市中心， 大规模基础设施改造和环境改善，福田新区的土地价值也就不一样了。
谢红玲：大家还有什么问题？
罗高波：新的总是比旧的好，这是发展中国家的一个必然趋势。
搜房网：网上讨论的东西也非常多，因为奥运会，亚奥会有大规模建设，暂时会很大地促进这一块，北京现在也有很多项目在这个地区。 但很多专家都说，奥运会结束了，房地产会有一个下降期?会有多长?
罗高波：奥林匹克中心周边项目具有升值潜力，其本质上并不是因为奥运会举办本身，而是因举办奥运而投入的大量基础设施和环境改善，提升了区域价值，也使亚奥地区具有更强的竞争力。 因为奥运会的场馆大部分在北边，大部分基础设施也投在北城，尤其是亚奥，因此使亚奥地区的房地产增值。整个地区有四条地铁，11条道路，光奥林匹克公园就680公顷，是朝阳公园的2。36倍，纽约中央公园的81%，今后北京市区也不可能有这么大，这么漂亮的公园了。事实上，2800亿的基础设施无论投在何处，都会使这一地区发生天翻地覆的变化，并极大地提升此处的价值。奥运会后，公园依然漂亮，道路依然畅通，配套更为齐全，为什么房价一定会跌呢?
同时，城市中心北移，奥林匹克中心区将成为现代北京的标志和象征，成为北京新的城市中心。 成为新城市中心的奥林匹克中心区，将有望成为人们生活，运动，文化，展览和娱乐的新的聚集地，此举将带来巨大人流，极有利于奥运场馆的赛后运营。
搜房网：你觉得可以发展高端项目吗？
罗高波：肯定是发展高端项目，让土地发挥更大的价值。
提问：我们是武汉来的，您认为在中国崛起的过程中，武汉的功能您怎么看？
罗高波：武汉应该是中部地区的龙头。从他的名气和经济实力来看，武汉应该是非常有潜力的。
提问：武汉市政府把武汉定位为芝加哥的模式？您怎么理解的？
罗高波：我不清楚有关细节，但是我想武汉的潜力非常大。
提问：我想问一下，就是您刚刚说北京为什么不大力发展南城?
罗高波：目前北京的确存在南北发展不平衡的现实，南城的发展大大落后于北城。 我同意城市发展需要平衡，但是平衡的方式有两种，一种途径是把轻的这块加重，平衡了；另外一点就是将支点向重的一方移动，同样也能达到平衡。对北京而言，更现实的选择明显是后者。因为建设一座新城比改造一座旧城要经济得多，也容易得多；同时，如选择大力发展南城，不大拆大建，如何发展，如大拆大建，又如何保护古城?
