继招商银行蛇口支行起诉漾日湾畔断供业主这一“断供第一案”之后,深圳又爆出新的断供纠纷案。
近日,市民徐梦莲针对与中国房地产开发集团公司南方置业公司(下称“中房南方公司”)的住房买卖纠纷向深圳市中级人民法院提交了《民事再审申请书》。徐梦莲称付了三成的首期款,但中房南方公司称其仅付了一成,其他两成是采取“潜规则”即由公司代业主垫付的,还代业主付了一段时间月供。断供后,贷款银行向徐梦莲索赔了其余七成房款60万元。但由两成首付的近18万元引起的纠纷,却一直持续了数年。
让业主付一成首付或“零首付”,在收据上“打太极”,这是各开发商的普遍做法。开发商愿意让业主缓交首期款,业主以后还钱即可,银行也控制不了,放贷了风险也不大。并且,这在法律监管上也是空白。目前,政府部门虽然禁止开发商为消费者垫资,但因缺乏法律配套,少了威慑力。因此,开发商与消费者签订的购房合同和首付款收据中,首付款的资金来源就易有“虚假”成分。
———中房集团南方公司副总经理李宇辉
■案件经过
购房后退房退房后要房
目前官司已打到省高院
本次纠纷的原告徐梦莲不久前向本报寄来一摞案件投诉材料,前日,其母亲徐祥华全权代表她来到本报接受了采访。
购房4年后法院判退房有效
据介绍,这一住房买卖纠纷始于2001年。当年5月11日,原告徐梦莲购买了被告中房南方公司开发的红岭路美荔园一套总价为86.9万元的住宅,并签订了预售合同。合同签订后,原告向被告交付了定金3万元以及首期款6.04万元,共9.04万元。业主称,随后她又向公司支付了另外两成首付款近18万元。此外,原告向原深圳市商业银行贷款60万元。
同年10月25日,原告以经济困难为由向被告申请退房。2002年6月,双方签订《解除房产买卖合同协议书》。被告将连同定金在内的8.58万元退还给原告(其中扣除代理费4556元)。
2002年11月26日,双方又签订协议,约定由原告负责办理按揭合同的解除手续,并在合同解除前承担与按揭合同相关的权利和债务。但是,由于被告在以原告名义向按揭银行供按揭款的过程中存在不按时供款的情况,导致按揭银行将原告诉诸法院。此后,原、被告就买卖合同是否已经解除发生争议,中房南方公司于2005年又将徐梦莲诉诸原审法院,法院最终判定合同解除。
原告再次上诉要求房屋所有权
但在此过程中,徐梦莲及其母亲徐祥华说:“回想起当初交给中房南方公司的购房款并非9.04万元,而是26.9万元。这样一来,中房方面就从中‘私吞了’17.9万元。”因此,徐梦莲向原审的罗湖法院再次提起诉讼,但法院以证据不足判其败诉。随后,原告又向深圳市中院提出再审请求,被驳回。目前,徐梦莲又向广东省高院提出再审请求,据悉已被受理。同时,近日徐梦莲也向深圳市中院提交了《民事再审申请书》,申请《解除房产买卖合同协议书》无效,《深圳市房地产买卖合同(预售)》有效,要求确认徐梦莲对房屋拥有所有权。
■争议焦点
是否虚构首付款?
原告肯定交了三成但一度忘记了
原告坚称17.9万元购房款是其母亲从中国银行深圳市分行桂圆支行存折中取出并在2001年5月11日交给被告的,交款后才双方签订了房地产买卖预售合同。
“不交钱他们怎么可能与我们签预售合同?”被告母亲徐祥华接受记者采访时回忆当时的情景时说:“房子的总价钱是86.9万元,首期款必须是30%,也就是26.9万元。2001年5月10日,我去中房南方公司先付了9万元,按要求第二天又交了17.9万元签购房合同。”
“2001年5月11日下午,我和一位姓谢的朋友以及我女儿去中房南方公司交钱,当时是我女儿进财务室交的钱,中途我曾进去看过一次,见到一个女的在点钱。交完钱后,中房说当天的收据用完了,就让我改天过来取。”徐祥华说。
但一场变故却让徐祥华“忘了”索要收据的事情。“买房后不久,我在生意中被人骗去50万元,此后,个人婚姻又发生变故,我因此得了抑郁症,忘记了索要收据的事情。而在办理退房手续时,也没有核对具体数字,从而导致忘记交过17.9万元购房款,并草率地在协议上签了字。”徐祥华说,“正是看到我忘了这回事,他们才答应给我退房,要不怎么可能连定金都退给我?”
被告为业主垫付了首期款
庭审时,被告向法庭提交了一份《二成楼款协议》。原告向记者提供了该协议的复印件。记者在被告提供的该份协议中看到:“甲方(中房)同意免息借给乙方(徐梦莲)总楼款的20%,即人民币17.9万元,但该款仅限于乙方支付本协议所指定房地产的首期购楼款。”
中房方面表示,当时银行办理按揭贷款的前提条件必须是首付三成购房款。因徐梦莲资金困难,无法申请到按揭贷款,便向其请求暂借两成首期购房款,为此,双方签订了《二成楼款协议》,约定免息借给徐梦莲总楼款的20%,并约定了具体的还款期限与还款方式。2001年8月29日,中房向徐梦莲出具了收款收据复印件以办理银行按揭手续。但后来因种种原因,该协议并未执行。
中房伪造楼款协议书?
原告签名系伪造法院审判未采用
对于《二成楼款协议》,原告表示并未签过,系中房方面伪造。为辨明真伪,罗湖区人民法院将该份协议交由深圳市人民警察学校司法鉴定所鉴定,结果显示,乙方(签章)栏所写的“徐梦莲”签名笔迹与送检人同时提供的徐梦莲样本笔迹不是同一人笔迹。此外,记者在查看该协议时还发现,协议日期栏竟然是空白。
但法院审判时并未采用上述鉴定结果。法院认为,虽签名系虚假签名,但也不能证明伪造签名者确为被告所为。
昨日,中房南方公司副总经理李宇辉接受本报采访时称,在房地产业界,开发商垫资给业主付首付,方便向银行贷款,这很正常,只要业主以后把钱还给开发商就行。
而在审理此案的过程中,法院方面亦认为,被告之所以向按揭银行出具收款收据复印件,目的在于在原告未付清三成首期款的情况下取得按揭银行发放贷款,而像这种促销房屋的手段,在深圳的房地产二级交易当中是相当普遍的。
法院表示,这样的促销手段实质上是向银行出具虚假的付款证明,虚构购房者的付款能力,违反了相关的法规,提高了金融风险,应当承担相应的法律责任。但是,被告所应承担的是行政法律责任,即由相关行政部门予以行政处罚。从民事责任的范畴来讲,被告无须向原告承担退回虚构付款的民事责任。
■被告观点
“原告欲骗取国资”
对于这几年徐梦莲的屡次诉讼,李宇辉认为其动机可疑。昨日,李宇辉接受采访时表示,中房集团是国有企业,不会贪污业主的一点点首付款,徐梦莲的诉讼目的,在于其想趁现在关内高房价时期骗取国有资产。
李宇辉称,中房南方公司对徐梦莲的权益没有侵害,只收到了一成首付款。其提供给银行的三成首付收据复印件,是为了方便业主贷款用的。很多房地产公司帮助业主垫付部分首付甚至全部首付,这在业界是公开的秘密。
“业主是看到这几年关内楼价上涨了,所以退房之后又想索回房屋产权。”李宇辉说,涉案的这套房子,原来才卖7000多元/平方米,现在已涨到了1.6万元/平方米,总价达180万元,比原来的总价80多万元上涨了近100万元,徐梦莲如果要回房屋产权后获益不匪。对于贷款银行向徐梦莲索赔到的60万元房款,李宇辉表示:“我们是有义务给她归还这60万元的,等法院强制执行我公司履行此义务时我们会负责”。
然而,目前涉案的这套房子正处于被查封的状态。李宇辉表示,中房集团目前亏损严重,各种负债达几个亿,其中欠银行几千万元。中房南方公司现在仅有6个尾盘在售,面积90万平方米。
“因为是国有企业,现在无法破产。”李宇辉说,公司的命运由国资委说了算,可能重组、注资或解散,在目前的淡市期,像中房这种处在竞争性行业的非垄断性公司,各种变数很大。
记者手记
骗贷漏洞不堵则“断供”难绝
徐梦莲房产纠纷案件的是非和最终结果虽然没有出来,但是,此案折射出潜藏在深圳楼市断供事件背后的“元凶”之一,“假首付”骗贷问题。
法院审理时也认为,这已是深圳楼市的普遍现象,以前楼市未暴涨时或许不严重,但经过暴涨暴跌之后的深圳楼市,这种问题就日益凸显出来。
笔者认为,这些欺骗性操作,实质上就是架空了“房贷首付至少两成”的政策,使得本为优质资产的住房信贷出现了“次贷化”倾向。
在采访中房南方公司副总经理李宇辉时,他的一席揭秘的话让笔者愕然:让业主付一成首付或“零首付”,在收据上打“太极拳”,这是各开发商的普遍做法。
这一“潜规则”的影响在前几年可能表现得不明显,但在目前,深圳断供现象已日益蔓延,漏洞越来越大,显然与业主、开发商、银行的携手“骗贷”有莫大关系。
无疑,在各种环节中,银行的审查不严最易受大众诟病。一些银行机构为了抢贷款额、完成指标,对假合同现象睁一只眼闭一只眼。现在谁也说不清深圳到底有多少房子是按照低于三成或两成首付的价格卖出去的。
已有专家警告,深圳爆出的集体断供、假按揭等事件虽只是个案,但如果骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话,其对现行的房价、市场的走向都会产生重大的冲击。稳定是大家都期望的,但愿业主、开发商和银行都真正负起责任来。
链接
中房及其南方公司
中国房地产开发集团公司于1981年1月16日经国务院批准组建,是全国成立最早的房地产开发企业,为国有独资企业。中房集团南方公司成立于1986年,10多年来开发了美景花园、景苑大厦、中房怡芬花园等10多个大中型项目,累计面积近100万平方米,已发展成为集地产开发、物资、物业管理、中介代理、监理为一体的综合性企业集团。
近年,中房股份经营业绩乏善可陈,一直在亏损边缘挣扎。为赚些“外快”贴补家用,公司将巨额资金用于国债投资,但一直事与愿违。7月22日,中房发布《2008年半年度业绩预亏公告》称,经初步测算,由于报告期内经确认的主营业务收入减少,预计本公司2008年半年度将亏损。2007年上半年归属于母公司所有者的净利润为-14504404.64元,每股收益-0.025元。
