日前,深圳国土房管局首个以官方身份发出“救市”呼吁。
持续大半年低迷的楼市未有起色,相反,如深圳等一些房价大幅下跌的城市还陆续出现“断供潮”、“退房潮”。据预测,今年深圳楼市成交量可能退回十年前。
其实,不久前中共中央、国务院的一次经济工作会议上,首次将“保持房地产市场稳定”提到了“防范金融风险”的高度。
国泰君安证券的一份研究报告表明,2008年房地产行业资金缺口达7100亿元,相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍,由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力,7～9月将是开发商资金链最紧张的时候,不少发展商将面临生死大考。
近期,一扇窗口在悄然打开,万科、保利、招商、金地等一批上市房企纷纷获批发行公司债,这些幸运儿的资金之渴可望略有缓解。但是,房地产企业融资的主渠道
—银行信贷的大门却依然关得紧紧的,在CPI上涨的压力之下,同时出于对金融风险的防范,银行对于房地产的贷款丝毫没有放松的意思。
发展商缺钱,但相对于跌后依旧高企的房价,购房者也缺钱。而在观望、僵持、降价、再观望之中,人们更为缺乏的,是对未来房价能否平稳的信心。
等待政策松绑救市,还是想法子快速销售回笼资金自救?后者无疑是更为现实和进取的态度。
楼市 拿什么来拯救你？
全国楼市持续房价下跌,成交低迷,“救市”的呼声时有发出。
政策风向○○○○○○○○○○○
稳定楼市成中央基调
6月13日中共中央、国务院召开会议强调,“要进一步加强金融监管,促进资本市场健康发展,保持房地产市场稳定,切实防范金融风险”。近年来中央对过热的房地产市场一直是以打压调控为主,而在此次经济工作会议上首次把“保持房地产市场稳定”提到了“防范金融风险”的高度。
有分析认为中央对于房地产市场调控的新决议精神,与美国次级债问题、越南经济危机对中国经济的警示有关,而今年以来国内各大城市房地产成交持续低迷,房价开始出现下跌。部分城市如深圳甚至出现由于房价暴跌,炒房客成为负资产无力支付按揭的报道。如果房价进一步出现暴跌局面,导致银行潜在坏账增加,中国式次贷危机爆发的风险正在加大!
在不久前21世纪博鳌房地产论坛上也发出了救市的声音。全国工商联地产商会会长聂梅生在博鳌房地产论坛上表示,在2007年部分城市地价飞涨,房价透支了未来的情况下,2008年房价涨幅将会回落。一旦出现交易量的持续下滑,房价从大起到大落将是灾难性的。聂梅生建议,政府不宜继续出台对房地产从紧的政策。
另一方面,中国人民银行行长周小川日前在美国纽约表示,为了对付近期国内燃油价格上调可能会加剧通货膨胀的局面,央行可能会制定“更有力”的政策。这番表态显示在国际油价不断创新高、下半年国内反通胀这第一要务仍然艰巨的情况下,从紧货币政策短期内不会有太大改变。
而从国家统计局最新公布的数据来看,今年1-5月份,全国完成房地产开发投资9519亿元,同比增长31.9%,高于去年的同期增长4个多百分点。1-5月份,全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元,同比增长24.3%。流入房地产资金增加3000多亿。1-5月份,全国房屋施工面积19.57亿平方米,增长24.9%。5月份,全国70个大中城市的房价还同比上涨9.2%,但房地产销售面积与销售总额有所下降。从国家统计局公布数据总体来看,在从紧货币政策下,房地产开发及房地产市场资金的流入仍保持快速增长。
一边是反通胀背景下的银根继续从紧,一边是房地产市场投资增长带来的供应量将进一步增加,而成交量依然低迷,观望气氛浓厚。地产商们面对的紧张资金环境和低迷市场成交气氛依然没有太大转变,下半年甚至更加严峻,降价销售的压力也更大。
防范房价暴跌带来的金融风险,怎么防?保持房地产市场稳定,怎么稳?中共中央、国务院“促进资本市场健康发展,保持房地产市场稳定,切实防范金融风险”决议之后,此前暴跌震荡不已的国内股市获得新华社发文暖市,而稳定房地产市场,中央政府和各地方政府接下来可能会有什么举措出台?本期专题将详细探讨。
原因剖析○○○○○○○○○○○
楼市低迷症结何在?
中国房地产市场已经炙热不再,这是勿庸置疑的现实。6月18日,国家统计局发布最新“国房景气指数”显示,房地产行业景气度已连续6个月下跌。而在过去的两年内,中国的房地产市场经历了一轮气势恢宏的上涨,许多城市房屋均价上涨了一倍。2007年末中央政府制定了重点抑制房价上涨的政策,以“9·27”房贷新政为主的系列房地产调控组合拳,将珠三角一度价格快速飙升的楼市送入了成交量的冰冻期。在持续的楼市低迷中,我们开始观察和总结,造成低迷的症结又是何在呢?
房价只涨不跌神话终结
进入2008年,楼市悄然发出的新信号,使得曾经一路高歌猛进的房价涨幅开始趋缓进而回落,而“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”,房地产市场开始进入高位调整期。
来自住房和城乡建设部的最新数据表明,今年1月至5月,40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%,集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。
今年上半年,全国大部分开发商的销售情况非常不理想。据统计,其中1-5月主要房地产上市公司的销售额和销售面积不到计划销售额和销售面积的23%,领头羊万科在率先全国降价的效应后,也只完成25%。万科A最近的公告显示,今年6月万科实现的销售面积为44.8万平方米,销售金额为43.7亿元,分别比2007年同期下降38.0%和22.8%。
在6月份,广州楼市更掀起新一轮的降价风潮。这一次,降价的范围已由珠江新城为代表的市中心转移到近郊楼盘中。早在今年年初开始,珠江新城掀起了一波波降价风潮,目前该区域的大部分楼价都出现了不同程度的回落。而近期,以广园东为代表的近郊楼盘的价格拼杀又引起了新的关注。凤凰城的单价每平方米从之前的4800元回落到最近的4000元,不少单位3600元/平方米左右也有成交,引起周边楼盘的恐慌。可以说“房价只涨不跌”的神话终结,处于艰难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。
宏调改变看涨预期
从现在看来,2007年9月27日,中国人民银行、中国银监会联合下发“9·27”房贷新政正是此轮房价拐点的开始。而之前之后的一系列宏调政策则开始日渐发威。
2007年,国土资源部加大闲置土地清理力度,对囤地开发商进行查处,规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证。为抑制投机性购房,央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛,政府实施一系列银根紧缩政策,半年来,央行连续5次提高存款准备金率,准备金率达到17.5%的历史高位。同时,增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,调整住房结构的“9070”政策,着力解决中等收入家庭住房问题。另外,国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见,原建设部发文要求扩大廉租房政策的覆盖面,全国所有城市建立了廉租住房制度……
近年以来,房地产调控政策从不同方向出击,形成合力,改变了市场对楼价一直看涨的预期,阻击房价飞涨的脚步。
急升导致需求回调
除了宏调的威力之外,市场供需的结构调整也是目前楼市低迷的重要原因。有学者分析:“房价持续大幅上涨,超过了购房者的承受能力,供需矛盾越发突出,目前价格涨幅出现回落也是市场调整之必然。”
2007年一飞冲天的房价并非一日之功。从2003年底开始,广州的楼价开始走出低谷,一路前行,到了2007年上半年,广州的许多楼盘已经明确打出主要买家为换房者的口号,首次置业者在城市中心区域几乎很难找到适合购买的房子。
楼市向暖需过三大难关
全国楼市持续房价下跌,成交低迷,“救市”的呼声时有发出。资料图片
着生活水平的提升,房价的上涨是势之所趋,但是,在此过程中,“炒房团”的加入使这个行业原有的健康形态变了质———本来公众可以承受的房价,经过一番炒作,将房价提升至大多数人都无法接受的程度。
中国的房地产行业已经出现了一个高度白热化的状态,房价急涨的涨幅已经远远超过了普通民众的购买能力。在追涨无望之下,暂时放弃购房需求也是情理之中的事情。而购房者需求的减弱,在市场供应量不断扩充的大势下,楼市转淡销售低迷也是市场规律使然。
降价自救紧张资金链
“9·27”房贷新政除了针对购房者之外,银行为了配合国家的货币紧缩政策,对开发商的开发贷款的额度进行了压缩,同时也提高了贷款门槛。由于限外政,海外融资渠道也对内地开发商基本关闭,过去通常的发行企业债券等手段,也紧限于A股企业,而且审批程序异常复杂。一方面是正常的官方融资渠道被封闭的情况下,一方面是开发商前几年急剧扩张的紧张资金链。
有开发商无奈之下只能选择民间借贷,但是更多的开发商开始选择降价自救。为了争抢市场,在广州多个区域,低价商品房都在通过优惠促销,与限价房展开激烈竞争。有的楼盘甚至打出了比限价房还便宜的招牌。另外,楼市供大于求的局面已经形成,对于目前低迷的楼市来讲,开发商要想加快销售速度回笼资金,唯一可行的办法就是降房价。但是,越降越观望,楼市开始陷入低潮期的怪圈。
突破之道○○○○○○○○○○○
楼市向暖需过三大难关
低迷大半年的楼市至今仍然难以走出困局,不但令发展商和业界人士如坐针毡,连一度希望楼价下跌就出手的购房者也越来越看不明白。从当前的形势看,楼市成交稳定回暖必须具备三大条件,而以下三个因素正是令各方必须跨越的三道难关。
信贷:楼市的“达摩克利斯之剑”
房地产市场自诞生以来便与银行和信贷结下了不解之缘。而从上世纪90年代以来,几乎每次楼市的大小调整都是由金融与信贷政策的调整所引发。如1993年中央对房地产市场的清理整顿,首先就是从整顿金融秩序着手。去年的“9·27”新政,也是因为大幅提高购买第二套房贷成本而迅速发挥了威力。
今年以来,紧缩政策再度令过分依赖银行贷款的房地产业陷入冰冻期。各大商业银行纷纷缩减了对房地产等行业的贷款,放款目标仅集中在少数的龙头企业。上个月银监会还下发了《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》,严厉打击发展商假按揭、假首付、假房价等“三假”行为。
信贷的紧缩令发展商的日子不再好过。日前在某论坛上,有发展商甚至公开称“如果银行继续不发放贷款,市场继续没有成交量,开发商必死无疑!”
而购房者方面也同样面临着紧缩政策带来的压力。二套房贷首付比例提高及利率上浮的政策使得一度占据市场主流的换房需求遭受沉重打击,许多兼有购房保值投资目的的买家开始选择其他的投资渠道。根据戴德梁行的分析,广州楼市的供需比在今年第一季度起已从供不应求转为供大于求。
但房贷毕竟是各银行争相抢夺的优质业务,近期各中小股份制银行开始或明或暗地为贷款购房提供优惠。如光大银行已将其固定利率房贷每档下调5-35个基点,其固定房贷利率中的“优惠利率”全部低于同期商业银行贷款基准利率。此外,在北京、深圳、广州等地也出现了部分银行为二套房贷“松绑”的动作。但这些举措要么力度不大,要么违反相关政策精神,短期内并不可能改变楼市资金面紧张的现状。
信心:危机到底持续多久?
