6月中旬市场低迷的时候专访北京天鸿置业有限公司总经理陈斌先生，就市场走势进行采访。陈斌认为，长线京城地产看多，但是短期的观望使得购房者更理性。而对于好的产品，应该在市场观望的时候发出自己的声音，让购房人认识到产品分化的时候好产品的价值，从而在观望期过后进行理性选购。以下是实录。
时间：2008年6月15日
地点：天鸿北京总部
嘉宾：北京天鸿置业有限公司总经理陈斌
【焦点房地产网】：对北京市场的大势怎么看？
【陈斌】：对北京市场，业内对其基本面是有共识的。
1，真实需求的存在，一个是刚性需求，这是社会发展人们对更好生活追求的必然产物。北京每年有很多的新结婚夫妇，一批外地留京的毕业生，这都是稳定的刚性需求；一个是城市的改造拆迁造成的刚性需求，城市化进程使得农民变成城市居民，当然他们不一定都是通过购买商品房来解决自身的住房问题，但是有相当一大部分需要从商品房市场上解决；
2，经济的长期发展趋势上看，中国的大势是有良好发展预期的，目前就处在稳定的增长期，社会各个层面根本面貌的改变都包含其中。而中央对各个层面的宏观调控是为了经济稳定发展，从长远来看是促进了经济稳定和相对快速的发展。这也导致住宅的消费成为长期的常态存在，因为人们的存款和个人收入会不断增长，而住宅的消费是首要趋势。加上北京作为中国首都的独特地位，这是中国经济率先发展的基地，是中国发展的经济龙头，长期看好这个市场。
至于说到去年房价的暴涨期，肯定是不理性的，而因此中央的调控才是必需的，对市场的长远发展掌握住了尺度和节奏。经济过热就要进行调控，这是一个必然规律，我觉得国家利用经济杠杆，合理的政策手段能够达到整体市场稳定的局面。而今年的自然灾害，北京奥运召开等复杂因素影响下市场不太好判断，但是我认为下半年大势还是会起来的，不过我不希望像过去一样暴起，而是需求合理消化的节奏。
【焦点房地产网】：那么万象新天项目如何呢？
【陈斌】：万象新天的天际高尔夫项目今年卖得肯定不如去年，因为客户观望情况比较严重。这不是说我们的产品变了，而是客户的购买心态变了。我认为这也是比较理性的，在北京的城市化进程中，有很多人在买第二套或者第三套住房，这是所谓改善型的需求，的确可以等一等。而我们万象新天项目就是属于改良和升级的产品，所以也可以等一等。不过我们是有信心的，我们也不会用打折降价的形式来促销，比如买房送车啊这样一些现在比较火爆的方式。这一方面是因为我们对产品比较自信，坚信等到用户明白市场规律的时候，我们的产品有比较优势，通过宣传我们让购房人清楚升级换代的标准是什么，懂得什么房子抗跌，要做到保值增值，应该关注些什么，而天际这个项目恰好就是这样的产品。
【焦点房地产网】：能详细说一下好房子的标准吗？
【陈斌】：1，使用的角度，关注产品本身的特点。密度比较低的产品更好，因为它居住舒适。消费者往往容易扎到户型里面去，不清楚外面的情况，不关心社区的密度，这些都是房间里面感受不到的。我认为购房人应该关注小区的规划密度，在单位面积上的空间大，那么自由度就高。国外很讲究人占有空间的尺度。
万象新天的容积率在1.41，我们这个80万平米的社区在密度上讲这非常低了，我们周边所有的楼盘容积率都在2.5，所以只能做比较密的板楼或者塔楼。万象这个社区还有叠拼，连排（别墅），在比较大的地方建立绿地和景观，给客户的散步的空间，也有很多视觉的空间；
2，规划的园林景观的问题，是否有比较大的空间来做。万象新天做了两条很深的景观峡谷和中心绿地。天际就在这两条景观峡谷的近端，天际的客户直接可以在大社区里面走动，可以非常方便的享受到绿化的好处。我们“海外生活”的标语，是说我们认为中国和西方的品质差距在户外空间的享受，人口密度低，以及良好的邻里关系，这些万象可以做到。
3，产品本身要关注配套设施，用户的方便程度怎么样。比如3口之家，孩子在幼儿园附近接送是否方便，买东西，买菜等是否方便，包括请朋友来，餐饮，会所，健身打球和游泳是否方便。万象在这些方面做得还可以，我们有北京最大的健身会所，奥力健身，将近7000平米，功能比较丰富，设施上比较齐全，天鸿很多员工的体育比赛和运动会都在会所里面进行；作为社区会所，我们的管理上是一流的，我们还引入了两家知名的幼儿园；商业配套上我们有商业街，各种餐饮超市和日常配套都有，在三区还规划了相对大型的配套，这个已经和沃尔玛谈判了一段时间，目的是有相对集中的商业中心。
4，考虑房子本身，户型是不是采光好？是不是南北通透？户型设计有没有考虑到新风系统？关注大家公认好的，万象的户型设计都是南北通透、采光面比较大，薄板结构，进深短，采光好，阳光直接能照进房间。户型设计细节也很重要，房间里面是否安装有中央空调？这样能让换气和制冷同时进行，不需要开窗就能享受到新鲜空气。天际的产品可以做到这一点，夏天可以通过热交换把热空气换成冷空气，不造成损失。户式中央空调的好处，就是制冷和新风系统同时使用，同时地板采暖。这样的房子是很少的，充分考虑到舒适度，夏天冷空气从上面下来，冬天从下面的地板上出暖气，符合人体特点很舒适。这一点很多开发商做不到，要追加投资的。
还有一个天际高尔夫的特点，我们的北侧有一个高尔夫球场，所以我们就把客厅做朝北，把北侧窗的面积加大，这样开阔的视野很好。但是北侧冬天可能会冷，所以为了保证开窗面积大和保证采暖，我们在门窗上采用非常好的隔热效果很好的玻璃，可以把隔热系数提高3倍到5倍，我们是双层镀膜中间惰性气体。
5，作为房子，交通的便捷很重要。我们知道地铁六号线是紧接着奥运之后批的新的线路，终点在通顺路附近，它的站点就在万象新天的南侧。住在万象里面的白领，乘坐地铁非常方便，不到10站就到东二环。从这个项目坐地铁，一线直达CBD。地铁六号线2012年左右开通。而且地铁全部走地下，都是地下出口所以没有噪音。
【焦点房地产网】：如何选择高潜力的房子呢？能不能再补充一些。
【陈斌】：我认为必须是核心区域，且要有产业支撑。CBD地区是商业和各种业态的集群，意味着就业集中和产业集中区，这样的房产价值一定要升。万象新天的地段，实际上处在东五环和东四环的绿色走廊边儿上，空气质量非常好。我们西北侧的城市公园已经在投入使用，而且很重要的是，我们拥有这种大的绿地高尔夫资源，是这个区域非常重要的资源。高尔夫球场跟万象新天之间，是邻居和互为地标的关系。我们旁边的蝶泉乡村俱乐部，具备了举办国际比赛的水平。蝶泉高尔夫俱乐部是高尔夫皇帝约翰.艾利奥特设计的，他设计的都是世界上最著名的高尔夫球场，而大师设计的球场给打高尔夫的人无穷的魅力。高尔夫球的果岭和草皮的设计非常讲究，果岭要特别平，草皮是特制的。
中国的大量人群在喜好高尔夫，而这个球场很可能将来要举办更高级别的比赛。你想想，老虎伍兹到了你家窗前，这是个什么样的概念？而万象是目前北京唯一在高尔夫球场边的公寓产品，当然别墅很多项目有。说到高尔夫球场旁边房子的价值，举了例子：纽约的中央公园旁边的房子，和同区域不在公园旁边的溢价在5倍以上。价格的差异体现了独特的文化内涵和资源附加了产品的附加值。
【焦点房地产网】：天鸿在产品生产上有些什么特点？
【陈斌】：天鸿一直奉行，在有潜力的地区制造优秀的产品，努力培养大家对这个地段的认知。这个区域相对市区以前不是直线距离远，而是交通不方便，但是现在东四环到这里的时间10分钟可以搞掂。像万象这样的有潜力的地区就是天鸿的长项：原来远，但是现在不远。我们做低密度，高绿化，南北通透的板楼，这样的好房子将来的价值很大。我们的产品一直比周边产品高20%的价格，就是因为产品品质。包括天际高尔夫这样，很讲究户型的舒适度。所以我认为短暂的市场徘徊说明客户很理性，希望将来能把这样的理性释放到好产品上。
【焦点房地产网】：天鸿在资金链上有没有紧张的状况呢？
【陈斌】：天鸿在上海、杭州、山东都取得有项目，我们的储备在扩大。而在银根紧缩的情况下，天鸿不存在资金的问题，各项目在良好运转。而天鸿一直是以建筑质量为生命，天鸿的品牌客户非常放心，因为我们不拿自己的品牌来开玩笑。
