近日，国家发改委出台的一份最新报告显示，今年前4个月，全国商品住房销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。毫无疑问，价滞量缩已经是目前房地产市场的"标准姿态"，不过大量自娱于"城市化水平催升房价"的幻想依然故我地展开，一些所谓权威机构不断摆弄出"房价面临上涨压力、现在是观望气氛浓烈"的信号。
我们认为，决定房价趋势的，不是城市化带来的对"住房的渴望"，渴望不是有效的购买力。过高的房价同样也会降低城市化水平、或者让城市化发生逆转。而决定房价走向的是民众未来的收入流增减变化。但即使我们以北京、上海这样的超级城市来衡量，也会发现民众的未来整体的实际收入流水平（扣除通胀因素）是趋向下的。我们曾经在《超级城市房价即将面临拐点》等一系列文章中细致地解释过未来收入流对房价走向的决定性作用。
收入流是决定房价"拐点"的基础性力量，但其房价波动的形态学特征却是另外一回事。我们用"不对称性原理"来刻画这种房价"上升－下降"的变动轨迹，即在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的力量可以是居民自住需求的释放，也可能是富人们的投机需求（富人们转手、最终以图"自住型购买者高位接盘）。但房价"抗跌"力量只有一个，就是自住性需求，这反映在工薪阶层和小中产人士的未来的可支配收入变化。而现在市面上说，楼市"观望气氛浓重"如果是指那些有房产的人正在思忖是否应该再投资，那么这种观望就是非常"虚假"的，对楼市的"抗跌"不提供任何帮助的；而如果是指那些自住性需求，我们则怀疑他们是否夸大了现在还没有房子的人的有效购买力。
"不对称原理"可以简化为：富人产生房价的峰值，而穷人产生房价的"抗跌值"（整体收入流的变化产生房价整体的"拐点值"），这也使得房价的偏离度（上下波动的剧烈程度）变成了一个"阶层购买力问题"。这诱使我们产生一种想法：是否可以将基尼系数引入到房价偏离度的考察？是否阶层购买力差别将决定了房价暴涨暴跌的夸张程度？
以日本为例。日本在1980年以前一直被神话为"增长且平等"的典范之国，它的基尼系数稳定在0.26左右。日本的政府被誉为高效而精确地遵守着社会再分配的适当程度。但在1983年以后，日本的基尼系数开始恶化，在1991年日本的基尼系数达到了0.38，而房地产价格也处于历史峰值，中产阶级为了购买房产不得不节衣缩食，M型社会飞速确立。然后，日本"泡沫破灭"，国民的实际收入流明显恶化，房价从峰值开始崩溃而下，3年后日本的房价下跌幅度达到了40%。而被地产泡沫"套牢"的民众依然"下流化生存"，成为泡沫史上凄楚的一群苦人。
再以香港为例。香港一直是世界上基尼系数最高的经济体之一，它的基尼系数似乎很少低过0.5的。当然它也是一些经济学家所鼓吹的"收入差距夸大会增进经济自由"的最好样板。这个样板在1997年??也就是香港地产峰值的时候，它的基尼系数达到了0.53，不过，后来的故事很悲惨，它的房价在3年内整体性跌去了70%（很多小户型的房子跌去了9成），"负资产"成为风靡一时的词汇，刻画着香港中产阶级的勤奋、投机、背运和地区优越感的丧失。
我们再以现在饱受"次贷危机"煎熬的美国房地产市场为例。在这场格林斯潘用"低利率"手段刺激出来的房地产虚假繁荣中，美国民众大多都享受了泡沫的好处，并利用地产增值获得更多的消费信贷支持。但即使是在这场全民"皆有所沾"的盛宴中，美国的基尼系数有条不紊地攀升，用美国经济学家克鲁格曼的话说，"在布什减税的掩饰下，中产阶级发现自己变穷的感受力比以往更迟钝，但他们实实在在的确变穷了。"去年，也就是次贷危机爆发的时候，美国的基尼系数达到了0.41的高水平。而现在，美国的房价从峰值已经下跌了25%左右，而像摩根这样的大多数投资银行估计美国房价还会继续下滑15%，也就是说，美国房价至少会跌40%。
现在中国的房价虽然局部有所回落，但作为超级城市的上海和北京看上去还并没有进入明显的颓势，但我们认 为，这两座"房价堡垒"并不能支持多久，中国房价的"拐点"已经非常清晰地形成了。中国目前的城镇基尼系数大约是0.48（因为我们认为农村人口并不是城市房产的有效潜在购买者），类比地看，这意味着中国的房价将至少要下降40%。当然，这一"黑色"的结论会让一些房地产泡沫受益阶层感到不满，但这却为整个社会提供一种比较型的眼光和观察。
事实上，我们将外国资本套利涌入、人口密度（保持高价格的时间偏长）、当局对正当利率水平的认知程度（房价都会跌，但采取软着陆的方式会延缓下跌时间）、国民年龄结构程度（例如老龄化，例如年龄越大，收入流的均等性越强，就容易提高社会的基尼系数，日本的基尼系数提高也有老龄化的因素）、住房自有率的社会偏好等因素考虑进去，但发现这都不改变基尼系数和房价偏离度之间的有效关联。
全国房价最先下降的10个城市
今年的楼市，曾经火遍大江南北，让一些开发商赚得盆满钵盈。但从9月开始，一些城市的房子不好卖了，房价也开始下滑。今列出全国房价十大“拐”点先锋城市，以让买房者、开发商、专家对全国楼市走向大体有一个判别。之所以说是先锋城市，是相比其它城市，这些城市的房价有下滑迹象，甚至有的城市房价下滑得十分厉害。
广州——1/3楼盘开始降价
10月底，广州有的开发商公开降价最高折扣达40万元，买家仍按兵不动。随后，广州越来越多的开发商顶不住压力，纷纷加入优惠降价的队伍中，令目前整个市场都弥漫着紧张气氛。
广州某地产集团旗下的天河楼盘有关人士表示，前5名买家送一成首付，再送10年利息增值额，优惠总额达到32万元/套，其白云项目也表示前10名买家将获赠一成首期。与该集团针锋相对的，同样是某大集团天河楼盘紧跟着也推出了20套折扣单位，每套单位优惠额度高达几十万元。
与此同时，不少地产巨头也纷纷拿出特惠单位，并以“额外9.7折”、“惠民购房大行动”等一些折扣方式亮相。其中，广州一地产大集团在“压力”面前，也开始将现楼进行优惠促销，从11月1日开始，举行“现楼购房节”，最高让利13万元/套，如此算下来，该楼盘每平方米优惠了近900元/平方米，目前均价已回落到1.4万元/平方米。
据统计，目前广州有1／3的楼盘开始降价。开发商目前主要采取两种手段调整价格。一种是将开盘前预期价格调底，比如日前开盘的金沙洲某楼盘，从预期的11000元／平方米一下就调低到7500元／平方米，降幅在30%以上。另一种调价策略属于“暗降”，主要是针对在售楼盘，通过送车库、送物管费和额外折扣促进销售。
针对目前开发商折扣销售的做法，业内人士分析，现在打折最厉害的几个大集团正是楼价最高的几个，究其原因，大集团战线一般都拉得较长，全国战略布局成为不少地产巨头的目标，因此，他们对资金的需求反而比小开发商更大。他们预测，如果现阶段开发商打折都没有让成交量上去，不排除下一步将有更大幅度的降价措施。
深圳——房价下滑厉害
目前，深圳楼市销售一阵低迷，某些小开发商或单项开发商顶不住市场压力，想快点套现，开始出现降价、送家电、送装修、送现金等变相降价手段。据深圳国土房产局数据显示，10月份上旬，深圳新房均价1.49万元／平方米，其中关内均价为2.32万元／平方米，关外均价为1.24万元／平方米，较9月份均价有10%左右的降幅。
有业内人士就此表示，在目前的市场状况下，想整体回暖，开发商和卖家还需再降价。有专家预测，年底前深圳整体房价要比6月时下跌20%-30%才能企稳。
在此情形下，一些豪宅投资客也开始砍价出货。
上海——“房价不降”神话破灭
最近，上海的开发商们为了促进销售一手新房，想出了形形色色的吸引消费者眼球的花样：有的是明码降价，比如位于闸北老沪太路的新弘国际公寓，目前景观房的价格为19000元/平方米，而前几个月该楼盘推出的非景观房单价也已达到了20000元/平方米。
浦东三林板块、闵行地区等部分开发商一改前几个月的傲慢姿态，价格开始松动，通过各种方式打折促销自己的楼盘。
当然，更多的楼盘采取的是暗降策略，比如位于长宁古北的皇家花园、虹桥新华路板块的虹桥府邸都有1000元/平方米的降幅。售楼处的口径说降价是由于推出房源的位置不同，但不管怎样这些楼盘的价格走势开始向下，而不像3个月前每次开盘价格都往上走。
还有一些楼盘采取变相降价或者优惠促销的活动，比如位于浦东新区大三林的楼盘万科新里程，优惠措施包括：一次性全付款9.8折；首付50%以上9.9折；开盘当天订下优惠0.7%，再加上万科会员0.5%(可以与所有优惠叠加)，总共优惠1.2%。虽然维持了目前18000元/平方米的价格，但算下来也有一定幅度优惠。
据披露：11月份，上海市商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达7个百分点。最新数据显示，进入11月以来，随着上海市中心区住宅用地接近饱和，新房开工速度放缓，黄浦等市中心区的新房上市量减少，而闵行、浦东等非市中心区的新房上市量占到了总量的一半，直接导致上海房屋成交均价下降，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。
