昨日晚间，中国市值最大的房地产公司万科宣布以1亿元资金参与灾后重建。在经历和承受了近10天的社会谴责风暴之后，万科终于出手。
万科信任危机
5月12日四川汶川地震当天，万科曾宣布捐款220万元。但在全国人民爱心涌动，全国企业界动辄千万、上亿元的捐款面前，这笔捐款数额以及之后万科董事长王石的表态迅速给万科带来了近年来最大的一次公共信任危机。
去年，万科销售额排名内地房地产企业第一，超过523亿元，净利超过48亿元，此次捐赠的善款不足其净利润的万分之四。在捐出款项的同时，万科就引发了网友对于捐款数额过低的质疑。
与此同时，万科董事长王石（blog），这位在中国知名度极高的企业家却对捐款作出了一番“惊人”的解释。
地震三天后的5月15日，王石写下一篇名为《毕竟，生命是第一位的（答网友56）》的博客文章，王石在文章中称，“200万是个适当的数额。中国是个灾害频发的国家，赈灾慈善活动是个常态，企业的捐赠活动应该可持续，而不应成为负担。万科对集团内部慈善的募捐活动中，有条提示：每次募捐，普通员工的捐款以10元为限。其意就是不要慈善成为负担。”
一石激起千层浪。王石表态很快为公司以及他本人带来更多铺天盖地的指责甚至漫骂。很多人表示，“万科在我们心中一落千丈。”更有网友指出，万科8.2级的地震从此开始。
在一些公众心目中，市值千亿的全国房企巨头，一直宣扬企业责任的万科无异于宣布，万科的企业责任仅仅只值200多万元。
万科的捐款数额实际上也令一些公司员工失望。尽管王石在博客里写到，职工捐款以10元为限，但灾难面前万科员工的捐款大大超出这个标准。截至5月19日中午，万科统计的员工募捐数据为115万余元。其中深圳分公司的200余名员工捐款19万元，达到人均捐款近千元。一名万科员工表示，听到王石的话，心里觉得很难过。
而在资本市场上，万科似乎也被抛弃，从15日到20日，万科股价大跌12%。
赴灾区“专业赈灾”
面对公众的指责。王石对此作出的回应是，“赈灾才开始，请节省谩骂的气力用在赈灾行动上吧。”
王石在博客上称，万科的专家组已经完成对成都万科小区居民住宅的安全鉴定，已经转入对市区的建筑鉴定；万科正在夜以继日研究震区民居的重建方案……
万科公司表示，自地震发生以来，公司一直密切关注各方面信息，寻找对灾区最有价值的努力方向，尤其是寻求能发挥万科专业优势的具体项目。为此多名公司管理人员、技术骨干及外聘专家先后赴救灾现场了解情况。综合现场和其他渠道收集到的信息，公司认为灾后恢复重建的工作，将是一个长期的持续过程，需要社会各方力量的支持和援助，而万科参与该项工作能够发挥自身特长。作为一家专业房地产开发公司，万科本身具备较强的区域规划、建筑设计及组织实施的能力；万科在全国拥有多家分支机构，在动员、组织能力上具有一定优势，且万科在成都设有子公司，也能为实施援助提供便利。
万科集团网站上，也开始记录公司员工在灾区的工作内容。
5月16日，处于舆论风口浪尖的万科在完成对集团当地项目结构评估之后，由董事长王石带领国内结构专家队前往都江堰勘测灾后建筑情况。
5月17日，万科的工作人员分成两路，一路与抗震结构专家及房屋鉴定专家前往北川考察灾后房屋状况；另一路出发向绵竹市遵道镇运送赈灾物资。
5月18日，万科派出45名员工护送赈灾物资前往绵竹县遵道镇，同时约有110名工人一同前往灾区进行帐篷搭建。
另外，万科相关人士对外表示，早在地震之前，万科就开始有关于建筑抗震功能的研究。
2008年3月，王石率领的万科小组到日本考察大城建设的北海道札幌建筑项目，其课题之一就是“建筑防震最新技术的应用”。4月初，万科的工程技术小组再次飞赴日本的札幌进行相关的考察。
一些公司的实际行动正在唤回员工对于公司的信心，万科员工相信他们的公司正在以专业和实际行动参与赈灾。万科上海公司一名员工把万科员工穿着统一的橙色服饰，在四川灾区搭建帐篷清理现场的场景用作MSN头像照片。
一名在赈灾现场的万科员工在余震中写的日志里写道：为灾区，拿我们的专业去救援。
1亿元义务重建
但是，外界对于万科专业救灾的表态也并不十分接受。有网友表示，“检查万科小区的建筑结构安全，这个是万科的本职工作，放到这里来解释是忽悠人的把戏。”
相比于现场送物资、搭帐篷等让人看来作秀似的演出。万科似乎更需要一次实质性的正名。
万科官方的《万科周刊》网站上，董事长王石用于和网友交流的频道“王石ONLINE”成为网友的讨论基地，不过这个主要由万科股民、业主以及王石的支持者所组成的平台显得较为理性。
有不少网友相信，在灾后重建正式开展之后，万科所能发挥的作用将更加大。
5月16日，通过绵竹政府认可，万科将把遵道作为赈灾、灾后重建的第一个镇。这一消息经过万科证实。
万科网友表示，万科应该以义务的方式进行免费重建，否则不足以体现公司对于灾区的责任。
万科昨晚终于以公告的形式表示，将无偿投入1亿元参与灾后重建。
公告称，公司董事会同意，批准公司参与四川地震灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作，并以绵竹市遵道镇为重点；该项工作为纯公益性质，不涉及任何商业性（包括微利项目）的开发；批准公司在净支出额度人民币1亿元以内参与上述工作；上述费用将在未来3到5年内，根据实际需要逐年支出。公司将在每年的年度报告中披露具体的支出情况。
公告称，关于参与四川地震灾区灾后安置及恢复重建工作的议案，公司于2008年5月19日以电子邮件方式送达各位董事，各位董事全票通过，为此董事会决议召集股东大会，提请股东大会批准公司参与四川地震灾区灾后安置、修复和重建工作。
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删除 引用 build (2008-5-22 09:13:28, 评分: 0 )
20日晚间，中国市值最大的房地产公司万科宣布以1亿元资金参与灾后重建。在经历和承受了数天的社会谴责风暴之后，万科终于出手。（5月21日《东方早报》）
万科作为我国房地产业的巨舰，在这场捐赠大潮中的“颠簸俯仰”引起国人的议论纷纷，如今万科宣布无偿投入1亿元参与地震灾后重建，对来自“议论者”的批评来说，多少有些“峰回路转”。不过，笔者倒是觉得，万科捐多少钱并不重要，更值得肯定的是，他们的“建筑防震最新技术应用的科学探求”对灾后重建的重要性。
“5·12”大地震后，震中的映秀、北川等地有那么多房屋倒塌，稍远的成都等地也有大量房舍不同程度受损。过去的已经过去，将来怎么办？首先应该弄清楚为什么同样是在如此严重的大震面前，大量的房屋倒塌，却仍有“史上最牛的希望小学”的“我自岿然不动”?作为一家房地产企业，万科研究“建筑防震最新技术的应用”，可谓正在牵住“牛鼻子”。
其实，研究房屋抗震，万科早有行动。今年3月，王石率领的万科小组到日本考察大城建设的北海道札幌建筑项目，其课题之一就是“建筑防震最新技术的应用”。4月初，万科的工程技术小组再次飞赴日本的札幌进行相关的考察。5月16日，处于舆论风口浪尖的万科在完成对集团当地项目结构评估之后，由董事长王石带领国内结构专家队前往都江堰勘测灾后建筑情况。5月17日，万科的工作人员分成两路，一路运送赈灾物资，另一路则与抗震结构专家及房屋鉴定专家前往北川考察灾后房屋状况。
地震专家对历次地震的分析显示，人员伤亡总数的95%以上是由房屋倒塌造成的，仅有不足5%的人员伤亡是直接由地震及地震引发的水灾、山体滑坡等导致的。所以，“建震不倒的房屋”是我们的共同心愿。万科能够与众不同地把目光注意到建筑防震上来，如果能够从这次“5·12”大地震中取到一些“真经”，以后他们所建的房屋都也像“史上最牛的希望小学”那样稳固，这不仅将给万科自身带来巨大的商业利益，同时也会对社会作出巨大贡献。
我们所企盼的是，中国所有的房地产商都能像万科这样，紧紧抓住“5·12”的机遇，多把精力用在“建筑抗震”研究上，将来万一再遇大地震，就能“少倒房或不倒房，少死人或不死人”。从这个意义上来说，万科的“建筑防震研究”，比捐1亿元更有价值。
删除 引用 build (2008-5-21 18:22:42, 评分: 0 )
本报记者 朱益民
深陷赈灾捐款风波的万科(000002.SZ)，近日再度为市场瞩目。
5月15日，粤宏远A(000573.SZ)发布的公告，称同意下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司(下称宏远开发)，与北京万信投资发展有限公司签订《股权转让合同》，以500万元收购其持有的东莞市万科置地有限公司(下称东莞万科)50%的股权。
东莞万科成立于2007年5月，为万科开发东莞市南城水濂村25万平方米地块的项目公司，该地块由万科于当年4月28日竞拍所得，14.12亿元竞拍价格创东莞土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。
万科出人意料之举引发市场无限遐想。
为何实力非凡、声名显赫的万科，肯屈尊与业内名不见经传的宏远开发战略合作，共同开发“价格已贵过面包的面粉”——上述25万平方米地块？
市场不由自主地将目光投到万科资金链条的安全上。
上海某券商的房地产行业研究员坦言，“在国家宏观调控和房地产市场低迷的大背景下，整个行业的日子都不会好过，即使行业龙头也难以独善其身，其资金链条必然是紧巴巴的。”
奢华的“圈地”盛宴
万科董事长王石曾公开指出，2007年房地产行业已处于高度亢奋的非理性状态，并表示要对地王拿地行为检讨，拒绝在2008年拿地。
王石的表态似乎显示，万科具有超乎其它同行的理性，然而，在整个行业喧嚣、亢奋的2007年，万科并没有显示出独到的理性光辉。
实际上，“尽力守住一颗平常心”的万科，在积极争取新增土地项目时，却表现出急不可耐的领跑者风范，其亢奋并不仅体现在地王拿地方面，而大踏步圈占项目土地远非其竞争对手可比。
年报显示，截至去年12月31日，万科在珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区及其它地区的在建项目，占地面积共计3102万平方米，规划建筑面积4232万平方米，累计竣工面积1085万平方米，未完工面积3147万平方米。
按照各个区域2007年竣工面积推算，珠江三角洲剩余面积需要5.99年才可以全部开发完毕，长江三角洲剩余建筑面积可供开发8.55年，环渤海区未开工面积可支撑10.35年开发建设。
若按照万科2007年总竣工面积和总未开发面积口径计算，其剩余项目土地可维持公司未来7年的开发。
据公开资料统计，去年，万科新获取项目54个，总占地面积约612万平方米，规划建筑面积总计约 1142万平方米，按权益计算的规划建筑面积约934万平方米，项目土地投资支出共计261.1亿元。
若将项目土地261.1亿元投资按全年天数折算，相当于万科每天斥资7250万元重金跑马圈地。
日渐吃紧的资金链条
统计表明，万科是一个现金流量吞吐惊人的资本巨人。
2005年以来，中国房地产行业的新一轮高度景气繁荣，促成了万科的快速发展，而万科也给人一种“手头资金总是不能满足高速扩张步伐”的感觉。
2006年12月13日，万科非公开发行募资42亿元，截至去年12月31日，已使用完募资净额的99.62%。
2007年8月，万科再次非公开发行募集净额99.36亿元，到年底已经投入使用66.77亿元，所剩余额仅相当募集资金净额的三分之一。
尽管巨额股权融资接连不断，万科的现金流相对其扩张步伐仍显得力不从心。
2006年-2007年，万科的经营现金流净额从-30.2亿元猛增至-104亿元，截至今年一季度，万科的经营现金流缺口扩大至-142亿元。
由于万科近年经营现金流和投资现金流的净流量均为负数，其经营活动所需现金流完全依靠负债融资，而2007年高达200多亿元的预收款，则成为万科保持高速运转不可或缺的血液。
年报显示，2007年，万科短期借款110.5亿元，一年到期的非流动性负债74.亿元。
今年，万科计划完成竣工面积689万平方米，而目前，建筑材料、人工成本价格上升近20%，万科2008年的建筑开发所需资金投入达267亿元。
依上述不完全数据推算，万科今年的总资金需求至少达451.5亿元。而其去年末账上的现金及现金等价物余额仅170.5亿元，资金缺口达281亿元。
据财务Z值模型计算，万科去年和今年一季度的Z值分别为1.33和0.69。
万科Z值显示，其财务状况去年已经处于财务安全的“灰色地带”，及至今年一季度，其财务安全已进入“危险地带”。
一位房地产行业研究员表示，“房地产公司具有其行业特殊性，行业景气扩张时期，经营现金流普遍为负数，Z值模型经验值不太适合考核房地产公司的财务安全程度。”
然而，银行银根紧缩和房地产市场销售低迷的情况下，万科相对极其有限的现金流如何应对庞大的开发计划，确保资金投入充足呢？
万科在2007年度投资者交流会上曾公开表示，公司近期没有股权融资计划推出。
艰难的领舞
市场认为，国家宏观调控将导致诸多不具备发展实力的中小房地产企业出局，为万科等行业领导型公司提供更广阔的发展空间。
然而，房地产全行业都陷入调整的情况下，万科的日子能够过得轻松吗？
深圳某基金经理表示，“在整个行业调整面前，无人能够独善其身。”
4月，国际评级公司穆迪发布评级报告，将中国房地产开发业评级展望定为负面，原因是“中国房地产开发商在寻求国内和海外资金，以支持其资本开支面临的挑战，同时亦面对困难的经营环境。”
近期，高盛发布份最新预测报告认为，国内房价需要下调10%-20%，才能刺激处在观望中的楼市需求，同时大面积调低国内主要地产商的评级，其中，将万科12个月的目标价由17.06元降到14.03元。
国内某知名券商研究员表示，“前期大家普遍预测万科今年每股收益1.20元，现在看来有点乐观，我们正准备考虑调整万科的盈利预测。”
光大证券房地产行业研究员赵强认为，中国房价上涨的高峰期或许已过，通货膨胀和美国经济衰退两大风险因素，对中国楼市影响渐成现实。
他强调，伴随着房价的上涨，土地成本也不断抬高。由于项目结算的滞后，当前盈利反映的是3年前的土地成本和1年前的房屋售价，房价、地价大幅上涨情况下，公司报告的业绩与其新投资项目的盈利能力有相当大的背离。可以预期，如果未来三年内，房价停止上涨(或年平均涨幅低于5%)、结算成本不断抬高，开发商的利润率必然下降。
“由于竣工结算滞后，今年房地产上市公司的业绩或许还不会太难看，但到了明年以后可就难说了。”一位房地产业内人士对地产行业的盈利前景表示极大忧虑。
5月20日，万科收报20.05元，跌3.37%。
删除 引用 build (2008-5-21 18:14:05, 评分: 0 )