当前的楼市正像是一盘处于胶着状态的“谜局”，买方和卖方正在为挣脱这盘“谜局”而努力，但彼此之间的这种胶着和博弈，正在被市场上所充斥的“所谓交易量下降、所谓楼市拐点显现、部分中介陆续关店或者退市”等等内容所无形的放大。此时，到底应该如何“落子”成为买卖双方更为慎重的选择。
作为身处楼市“谜局”的当事者买卖双方，为了看清当前形势，我们认为必须事先弄清四个层面的问题：第一，当前房产市场局势是真实地还是被过度放大的？第二，北京是否存在过度的投机而出现的业主急于抛售状况？第三，客户的观望和下降是完全的主动行为意识还是参杂着较多地被迫成分？客户购房的有效需求是暂时“雪藏”了还是真正彻底消失了？第四，在交易的谈判过程中，买卖双方的心理是否发生了根本性的转变？ 下面，我们对这四个问题进行一一的分析。
问题一：市场“寒冬”是被外界所放大和全局化了
２００７年１０月，正当处于夏末之时，南方的深圳、广州等城市的楼市已经开始显露出明显的寒意，１１月份，这股寒流的言论迅速蔓延至其他城市。市场进入寒冬、楼市出现拐点等等言论在各大媒体、网络已经开始出现，随后，深圳又爆出“中天置业”事件，进入到１２月，各个城市的部分经纪公司开始关店或者退市，北京“信一天”关店，并且王石的“楼市拐点已经出现”更是引起了社会极大反响，０８年１月又爆出京城中大恒基要关闭５０家门店，相传“创辉租售”又将倒闭，所有的这一些，都好像在进一步的佐证楼市的寒冬来临，拐点显现。楼市拐点亦成为当前的一个永恒热点被炒得没完没了。而作为消费者，一般情况下了解房产市场状况基本都是需要借助媒体、网络等渠道获取，而这种长时间的楼市争论，无形之中就吸引了更多消费者的眼球，所谓的“市场寒冬”也就被进一步的放大，而这种放大又进一步影响了消费者的心理。
虽然目前有很多城市的房地产市场均存在个别月份的交易量下降或者说个别城市的持续多月下降，但是，这种下降不能代表全局性的持续性下降，不同的城市、不同的区域由于房产供应结构和需求结构的明显差异性，其反映出来的市场特征就是存在明显的异样。从北京市场来说，真正开始下降还是在最近的１２月，而这种下降并不是说交易绝对量的明显下降，而是相比之前交易活跃月份而言会相对“冷清”一点，并且１２月的二手房价格并没有伴随着交易量的下降而出现下跌，而是继续保持一个平稳的上升，仅仅是涨幅会相对趋缓。因此，以北京最近三个月的市场交易判断，说其市场寒冬已经来临好像还不充分，尤其是个别经纪公司关闭部分店面或者退出市场就与当前的市场寒冬进行密切的关联也存在一定的偏颇性。因为北京部分经纪公司的店面调整与南方深圳等城市的店面调整存在一个本质的区别，南方可能更多地是市场因素，而北京并非如此。如类似京城一家中等规模公司的关店现象，早在05年、06年就已经出现，而且随着市场竞争的加剧，这类经纪公司尚还不能具备规模经济效应，就会为其他新进入或者后来者所超越；而对于另一家原本效益较好、店面规模较大的经纪公司现在宣布关闭几十家店面，更多的是由于公司内部因素。因此，北京个别经纪公司出现变动不能完全划定在市场回落因素，更多的应该全面考量政策从紧因素、季节性因素和市场因素这三者是一个互相联动的关系。为此，目前所谓的市场“寒冬”在较大程度上是被放大化和全局化了。
问题二：房源放量并不等同于业主会急于抛售
除了市场“寒冬”，交易量下跌这样的焦点词汇之外，当前市场上还有一个被消费者、媒体以及相关机构关注的词汇是“放量”，这里的放量是指房源挂牌量的逐月增加，但是，这种房源放量是否真的在加速？并且这种放量是否意味着业主开始担心未来的市场，出现了集中抛售状况？我们可以通过一组数据就能够清晰的表明放量并不是一直在延续，更不能说明业主出现了集中抛售的心理状态。
据“链家地产”统计资料显示，自8月开始，房源放量确实一直在持续，8-11月整体房源放量环比增幅分别为6%、14%、11%和12%，但是，12月开始房源整体挂牌量的增速迅速下降，环比增长仅为0.07%，与11月基本持平，而12月的市场已经被略显上风的“看空”情绪所笼罩，楼市拐点论频频现身各大媒体，房价开始松动甚至下跌的言论铺天盖地，更是出现了一些以单月的周价格涨幅变化来支持“房价下跌、楼市拐点”显现的论点，而就在此时，在中央经济工作会议上，确立了2008年从紧货币政策的基调，政策从紧的基调似乎又成为一道“寒风”，让原本已经感觉是“寒冬”的房市更加寒冷，随后第二套房贷新政补充通知出台，明确第二套房贷以家庭为单位认定，并且暂停违规的“转按揭”、“加按揭”等业务，紧接着央行再次动用利率手段，开始了年内的第六次加息，并且6次利率上调的成本增加将于2008年1月1日即刻全面转为实际支出。由此可以看出，作为房产持有者，12月份似乎应该是更为“寒冷”的时刻，不仅要承担已经能够预见的一些实际成本上升，其还需要与尚不最终明朗的未来市场走向进行博弈，此时，更多体现的应该是房源进一步放量的趋势，才可以很好的对“业主抛售论”作出最好的诠释。但是，实际的市场情况却并非如此，12月的二手房源整体挂牌量与11月份基本持平，其中150万以上的房源放量也由原先10月、11月的环比增幅2成迅速转为环比下降0.11%，60万以下的房源由原先9、10、11月环比下降5%拉大至12月的环比下降10%，并且进入到2008年1月，整体的房源挂牌量依然延续12月的持平态势。而这些都已经预示着当前的北京二手房市场中，并没有呈现出持续性的、业主预期下降的“看空”态势，相反，目前很多的业主已经变得不是特别着急出手自己的房产，而是依然存在了一定的业主“惜售”局面。
因此，个别城市出现的投资性或者投机性的抛盘有可能是存在的，但是，不同城市的房产投资结构以及房产投资环境存在极大的差异性，如果以个别城市出现的市场巨量调整而延伸传达至其他城市，必然存在明显的“以偏概全”之嫌。就从北京二手房市场的房源放量趋势就可以非常鲜明的表明一点，京城业主抛售论并站不住脚，而最多只能解释为部分业主存在获利回吐的现象。
因为一般情况下，抛售现象只会在两种情况下出现。第一种情况是持有房产所需承担的费用已经明显超出了持有者的成本承受能力，持有者除了抛售物业之外尚找不到其他的渠道可以解决当前面临的困境，而出现这种情况的原因在于两个方面，一方面是市场在瞬间发生剧烈波动，由一个单边市场迅速转向另一个单边市场（最根本的就是从单边看涨市场迅速转向单边看跌市场，完全由一种市场趋向占据主导），市场基本没有经历一段时间的缓冲期，也就是所谓的“硬着陆”；另一方面是持有者在进入时已经明显透支了自己的支付能力，一旦市场略有变动，其就将直接受累。很明显，这一种情况应该是房产投机比重明显过大的市场，而据“链家地产”市场研发中心的成交客户调查结果显示，当前北京二手房市场的整体投资比例为20%左右，其中70-80%的投资者均是长期持有出租为目的，因此，从该角度来看，北京二手房市场出现抛售局面基本不太可能，市场会是一个比较稳定局面。
第二种情况是预期持有房产所能获得的收益将远远抵消不了预期可能出现的市场下降所带来的风险成本，此时，许多房产持有者为了快速出手、吸引客户、降低损失，往往会下调自己的出售预期，挂牌价下跌也成为一种必然。但是，从目前北京二手房的挂牌价来看，应该还是处于一个逐月的稳步上升趋势，并没有出现持续性的下跌走势，这也进一步表明当前的房产持有者还是比较看好未来的市场发展，抛售局面也就不会呈现，价格下跌的可能性并不高。
问题三：客户观望并非意味着买房有效需求消失
受到宏观调控政策进一步趋紧、交易量萎缩、楼市拐点开始出现等等众多“利空”消息的传播，在极大程度上冲击了当前购房者“买涨不买跌”的既有消费心理，催重了部分消费者的购房观望情绪。但是，消费者的购房观望情绪加重并不意味着买房有效需求的消失，最多只能将其解释为有效需求的暂时“雪藏”。并且这种“雪藏”还不完全体现在所有的消费者身上。
据“链家地产”统计资料显示，客户登记量的整体回落真正体现是在12月底月才开始；但是，细分不同类别的客户登记量状况来看，对于购买90万以上房产的需求客户在12月之前均呈现出1成左右的增长，其中购买150万以上的高价房需求客户的环比增幅均在15%以上，房产价格越高，客户的需求增长相对越快，即使在12月的需求客户登记回落加快的情况下，150万以上的房产客户需求依然能够持平。此中说明目前北京市的升级置业需求相对比较旺盛，尤其是对于需求高价房的消费者来说，其购房支付能力较强，市场调整并不会导致其需求的消失。所以单纯从高价房的客户登记量来看，基本还没有出现客户明显萎缩的状况，即使个别月度出现调整回落也更多的是源于季节因素，而不是所谓的市场因素，更不能由此判断购房有效需求的消失。
对于购买90万以下房产的需求客户而言，自9月开始就出现了下滑趋势，而且表面上这些客户的观望情绪相比需求90万以上房产的客户相对更浓。其实，分析这部分客户的根本原因是受到金融紧缩的影响，其购房能力暂时相对变弱，使得原本迫切的购房需求不得不“雪藏”，但是，这种被动性的购房需求“雪藏”并不会从根本上打消其买房的迫切意愿，相反，这部分购房需求会随着时间推移而得到重新释放，这种现象在05年和06年的税费政策实施过程中已经得到了很好的验证，政策执行之初，买方的需求得到了一定的掩藏，但是，经过两三个月后，需求马上重新释放。同样，当前所“雪藏”的需求也将在一段时间的积累后出现一个“井喷”式的爆发。因为从目前购买90万以下房产的需求客户分析，基本都是出于结婚购房、为孩子上学购房、为父母养老购房以及满足首次自住需求，这部分的购房需求并不是以房产价格为最终判定要素，而是完全取决于即时的购房特殊需求，并且这种特殊的购房需求又存在很强的时间阶段性。
所以，即使当前客户存在一定的观望情绪和数量的下降，但这种客户的观望和下降并不完全是源于市场的单一因素而出现的调整，在很大程度上还与年底的季节性因素发生了重合，我们预计在春节之后的金融紧缩有所弱化的情况下，其有效需求将直接转化成实际成交。
问题四：卖方的“价格坚持”必然不会为买方议价空间的扩大所冲破
虽然目前的市场正处于盘整期，但是在实际的二手房交易谈判过程中，并没有出现买卖双方心理的根本性转变，卖方对于价格依然很坚持，充其量是买方议价空间的相对扩大。这里所指的买方议价空间扩大并不是说在单套房产的价格商议过程中存在讨价还价的空间放大。举例来说，一套100万的房子，以前出售者和购买者的议价空间是2万，现在双方的议价空间依然是2万，并没有增加到3万或者说5万，只不过在之前很有可能出现的是双方在议价过程中，卖方只需要表现出一定的“价格坚持”意愿，买方就会掩藏自身的议价能力，并且采取即时的“下定”策略，因为一旦体现出过强的议价能力，房产可能就会为他人所购买。
而现在出于对市场盘整可能引致的价格下降预期，尤其是在外界部分媒体对当前市场盘整更多的渲染了“看空”情绪，并且部分消费者对2008年的“奥运效应”给予过度地放大以致产生对奥运后的预期急速下降。使得原本不会直接对市场造成影响的单个因素出现了过分的放大和叠加，在一定程度上体现出了消费者的议价空间相对被扩大，买卖双方对于价格预期的判断也由之前相对统一的的单边上涨趋势迅速往“看涨价格和看跌价格”的力量趋于均衡的新格局转变，买方的那种“恐慌性”购房心理得到了重新的洗礼，购房心态开始转向理性，体现出了“看房更为仔细，下定更为谨慎”的交易状态，很多购房者都采取了“摇摆”的策略。
但是，与买方的这种“摇摆”不一样的是，卖方所体现出的依然是比较强势的“价格坚持”策略，支撑这种强势的“价格坚持”在于卖方并不急于出售，不会为了快速折现而采取如深圳等城市出现的过多投机者降价抛盘的那种状况。
因此，当前北京二手房市场的卖方“价格坚持”体现出的是一种坚定不移，而买方的购房心态所体现出的是一种跟随未来价格走势变化而变化的“可转化式”行为，从买卖双方的坚持态度力量强弱，已经可以比较明显的判断出当前依然是卖方心态占据相对的上风。
对于北京市场来说，买卖双方在经历４－５个月的市场博弈之后，随着买方对房产价格下降预期的落空，当前呈现的买卖双方“拉锯”状态将会在价格继续上涨的现实中扭转。
教育背景：
2001-2003 北京大学光华管理学院MBA
1993-1997 中央民族大学物理系
工作背景：
2007北京链家房地产经纪有限公司任副总经理
2005至2006 北京链家房地产经纪有限公司任市场总监
2003-2005 LG电子营销总部任新流通营业总部专营店经理
1997-2000 LG电子（天津）电器有限公司任空调营业部门经理
