2000年中国住房建设拉动经济增长1.5个百分点。与此同时，房地产经济的增长方式正由速度规模型向质量效益型转变。而质量效益的大幅度提高，将依赖于住宅产业化的大发展。当今中国，居民住房消费水平持续增加，全国城镇个人购房比例已达70％以上，上海、江苏、广东、四川等地已超过或接近90%。面对旺盛的需求和广阔的市场，住宅的质量提升和更新换代显得尤为重要，我们必须尽快地推进住宅产业现代化的进程，建造出符合人民消费意向的高质量的新一代住宅。住宅产业化是保持市场有效供给的基础，是加速国家产业结构调整和优化的动力，是促进住宅建设持续稳定繁荣发展的保障。
一、中国住宅产业化发展现状
中国明确提出住宅产业的概念是在20世纪80年代末期，之后其发展步伐不断加快，主要反映在几个方面：
（一）制定了住宅产业政策及相关实施文件
中国政府十分重视住房问题，并积极发展住宅产业。1996年建设部下发《住宅产业现代化试点工作大纲》，在13个省市启动住宅产业现代化试点并取得了一定成效。
1997年12月建设部根据国家"九五"计划和2010年远景目标纲要，颁发了《1996～2010年建筑技术政策》，全部技术政策都与住宅产业化密切相关。
1998年5月，建设部为了推进科技成果向现实生产力转化的速度，发布《关于推广应用住宅建设新技术、新产品的公告》，向住宅建设领域首批推荐成套住宅技术13大类100多项。
1999年4月，建设部批准印发《国家康居示范工程实施大纲》在全国范围内实施以推进住宅产业现代化为总体目标的示范工程，以期通过示范小区引路，提高住宅建设的总体水平。
1999年4月，建设部批准印发《商品住宅性能认定管理办法》，通过对商品住宅的性能认定，规范住宅的综合品质，促进住宅产业化评价体系的建立和完善。
1999年8月，国务院办公厅批准转发了由建设部等八个部委局提出的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，再一次明确提出了今后中国住宅产业现代化的指导思想、主要目标和需要建立的几个体系。
1999年12月，为了贯彻《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》的通知，建设部等四个部委局发出了《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》，以促进住宅产业中部品体系的更新换代。
上述一系列文件的发布和相关政策的出台，逐步形成了中国住宅产业现代化的实施框架，这个框架主要包括住宅技术保障体系、住宅建筑体系、住宅部品体系、住宅质量控制体系和住宅性能认定体系。五个体系的系统完善和实施是当今推进中国住宅产业现代化工作的中心内容。
（二）通过产业结构的调整和优化，中国住宅产业开始走向规模化、集团化、品牌化的运作模式
"实现住宅产业现代化有四个基本条件一是要有基地，二是要有一批骨干企业，三是这些企业要有品牌，四是这样的企业要具备一定规模"，国外住宅产业的发展过程也说明住宅产业企业的规模化、集团化是这个产业成熟的标志。
随着我国住房体制改革的成功和发展，尤其是近五年的时间里，由于政策的引导、市场的繁荣、科技的进步、现代管理水平的提升，已为我国住宅产业走向规模化、集团化创造了一定的条件。据统计，我国最大的10家住宅开发商年平均竣工面积达到近30万平方米，平均资产达到100亿以上。北京一、二级开发商71家，占开发企业总数的15％，开发总量占全市开发量的42％，天津、上海等大城市比例大致相当，这说明我国住宅开发已经初步形成了一定的资本集中态势。我国加入WTO之后，这种态势将进一步扩展。
（三）科技成果转化速度提高，对传统产业的改造初步得到改善
中国住宅产业虽有较大的进步，但由于受到传统体制的影响，缺乏有序的产业整合和企业间的相互协调，达不到高度的组织化，制约了住宅建设增长方式的转变。为了改变这种状况，中国政府提出以科技为先导，用现代科学技术改造提升传统产业，提高住宅产业的技术水平和住宅建设的整体效益。经过多年的努力，建筑科技事业蓬勃发展，到2000年底，科技对住宅产业化发展的贡献率已经达到31.8％，比"八五"末期提高了6.4个百分点。国内的建筑科技交流空前频繁，信息的扩散速度加快，范围加大。国外住宅技术的引进时间缩短，开发企业开始跳出旧有的经营理念，直接吸收国际市场经济最新的发展模式，大胆地借鉴先进的生产技术，强化自身，并把商品住宅的定位瞄向国际水准。传统产业的固有模式正在被高新技术的发展所打破。
2001年3月份建设部推出建设科技"十五"计划，提出了加强技术创新的7个重点领域，引导企业加大技术创新投入，建立与市场经济体制相适应的技术管理制度，通过开发推广，示范高新技术，使我国住宅产业再上新的台阶。
（四）住宅部品体系的进一步完善，加快了住宅的更新换代速度
中国是一个半工业化国家，住宅的部品生产与发展由于受到工业化水平低的影响，在很长一段时间里徘徊不前。1994年我国建筑市场上所能提供的建筑材料和部品仅四千种，不但满足不了需求，还保证不了质量。"九五"期间，这种局面发生了巨大变化。中国钢材、水泥、玻璃产量保持世界首位；1993年中国的建筑陶瓷和卫生陶瓷产量也已跃届世界第一；1996年中国电梯成为世界第二生产大国；化学建材产品生产能力成倍增长。
中国的住宅部品体系的建立已经开始步入新的发展阶段，这就是以工业化的生产方式生产通用部品，形成标准化、系列化、配套化，实现社会化的供应。随着经济的快速平稳增长，人们对住宅部品在舒适性、安全性、耐久性等方面提出更高要求。住宅的更新换代首先要看部品的更新换代，在这方面中国将尽可能以最短的时间缩小与发达国家的差距。
（五）坚持可持续发展战略，节能和环保措施在逐步实施
1．住宅节能和墙体改革
我国的建筑采暖能耗是发达国家的3倍。因此，中国政府一直十分重视住宅的节能问题，并通过产业的结构调整，大力开发住宅的节能和墙体改革。1986年建设部发布第一个节能标准，即《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）（JG126-86），节能率为30％。1994年9月建设部成立节能办公室，设立了建筑节能工作协调组。1995年12月，建设部发布第二个节能标准（JG126-95），要求采暖能耗在当地1980年到1981年住宅通用设计的基础上节能50%。2000年2月，建设部发布《民用建筑节能管理规定》，从法规方面对建筑节能给予规范，并于2000年10月1日起执行。
到1998年末，全国已达标的节能建筑超过1.41亿平方米，其中北京、天津两市占了2/3。另有7个省在不断增加节能建筑的面积。与此同时，墙材改革也在全国范围内展开，成效明显。如上海市新型墙体材料占墙材总量比例由1991年的13.4％，提高到2000年的95.6％，提高了82个百分点，新型墙材品种由原来的9种，发展到现在的31种。
2．环保作为一个新型产业在住宅领域中的作用日趋突出
如，开发应用绿色建材；中水回用处理技术；雨水收集利用技术；太阳能、风能和地下热能等洁净能源利用技术；垃圾处理和废水排放技术等已被大量推广应用。绿色生态小区在许多城市相继建成，受到人们的关注。如北京市北潞春生态小区竣工使用后，来此学习参观的达上万人。生态、环保已成为住宅建设中的一个深入人心的永恒主题。
（六）数字化、信息化网络技术使中国的住宅智能化水平在短时间内大幅度提高
自90年代中期，智能化系统技术由"智能化大厦"领域，开始向住宅小区延伸，首先在大中城市和沿海发达地区逐步发展起来，各地建立了许多示范小区，使住宅智能化技术得以迅速扩散，并形成住宅产业的一个重要分支系统。经过近十年的推广，数字化、信息化网络技术已广泛进入中国的普通家庭，人们在居住安全保障方面，信息传递方面，管理自动化方面，文化娱乐方面都获得了提升。有的住宅小区建成了宽带网络，带宽达到100M进小区，10M进户，这样的智能化配置水平与一些发达国家相比已无差距。
另一方面，信息产业的发展，也促进了中国住宅产业由粗放型向集约型转变，提高了企业的创新能力和竞争力，有利于技术的集成和整合，使各种资源在住宅建设领域中得到更充分有效的发挥。
（七）建造技术的发展，使住宅建筑体系上取得阶段性突破
建造技术对提高住宅的质量，提高生产率和降低生产成本有着直接影响，我国一直十分重视在这方面的技术创新和技术装备水平的提高。
1．住宅工程质量合格率逐年上升
为了在关键建造技术上有较大突破，建设部发布《建筑业10项新技术》有力地推动了住宅建造水平的提高，有助于克服住宅建设中的质量通病。全国住宅的工程质量合格率逐年上升。
2．新型结构住宅建造技术的开发研究和不断完善
住宅在承重体系方面有了新发展，如混凝土框架结构和砌块结构已逐步取代了传统的以粘土砖为主的混合结构。预应力施工工艺为住宅大开间的形成提供了技术支持，应用此项技术，深圳于1999年建成了国内最高的公寓住宅楼（160M）。中国约钢结构住宅建造技术也有所发展。近两年间，在长沙市、广州市、天津市、河北及山东省等地都陆续建造钢结构多层和高层住宅。5年后，上海将建造50层楼的超高层住宅楼。
3．装修一次到位得到消费者的认同
在中国住宅建设中，家居装饰业的总产值以平均45％的幅度递增，家居装饰业是住宅产业化的重要组成部分，关系到对整个国民经济的拉动作用，关系到中国商品住宅的发展方向。目前市场上的商品房，大多数是无室内装修的房子，这不符合住宅产业现代化的要求，也不符合当今人们的需求。近几年由于政府的引导和装修工业化水平的提高，大批装修一次到位的住宅受到消费者的普遍认同。在未来的3－5年里，这类住宅将会取代目前无室内装修的商品房，中国住宅产业将有新的飞跃。
二、国家康居示范工程的实施情况
根据国办发［1999］72号文，为了引导住宅开发建设走技术创新和集约化生产的道路，推动住宅建设由粗放型向集约型转化，从根本上提高住宅质量和住宅的产业化水平，建设部实施的国家康居示范工程受到了各地建设主管单位部门和开发建设企业的关注和支持，许多省、市、自治区积极申报示范工程。目前国家康居工程工作进展情况如下：
（一）康居工程发展数量
从1999年4月，已有40多个工程通过建设部批准列入康居工程实施计划，总面积近700万平方米。这40多个小区分布在18个省市直辖市。
（二）康居工程开展两年取得的初步成果
1．对地方住宅产业起到推进作用
康居工程作为住宅产业化的示范窗口，引起了地产界和消费者的关注。特别是在墙体节能和建筑结构体系方面有所突破。
（l）率先执行建住房［1999］295号文，淘汰落后产品。如马鞍山市东晖花园小区全部采用钢厂废渣制作的砌块。第一次在该市住宅建设中不再采用粘土砖，促进了地方墙改和相关产业的发展。济南市康居示范工程大量采用黄河淤泥砖，节约大量可耕地。大连锦华园示范工程采用页岩砖和保温材料达到节能要求。许多南方省区的康居示范工程开始重视住宅外墙的保温隔热问题，上海市和浙江省萧山市的示范工程大面积采用外墙内保温，局部采用外墙外保温，必将起到很好的先导和示范作用。
（2）在康居工程中已全面使用双层玻璃（含中空玻璃），达到住宅外围护结构真正意义上的节能和防噪声问题，尤其对长江以南地区的住宅建设必将产生显著的影响。
（3）住宅建筑结构体系的创新一直是康居工程需要突破的关键技术。近几年随着框架结构住宅的比例增加，开发单位开始注重住宅平面的可变性，一些较先进的成熟技术在示范工程中大量的采用。
大连锦华园示范工程引入欧洲80年代的现浇混凝土免拆模技术"帝枇模网"结构，达到承重保温一体化，明显的提高了劳动生产率和节能效果。
哈尔滨龙电花园示范工程在8幢高层住宅全部采用无粘结预应力工艺，达到大空间和灵活分隔，有120户居民在购房时就按自己的意愿，通过开发商变更了设计，从而适应了市场个性化的需求。
本溪华夏花园示范小区准备建造的11层的钢结构住宅也已开始基础施工。中美合作项目北京和上海的示范工程也将采用美国建筑师设计的住宅格局，局部采用钢结构建造。广州市的山水庭苑将第二期工程全部改为钢结构，现正在进行初步设计。
2．带动了布场，形成了新的卖点
由于地方主管部门的重视、开发单位的实干和宣传，康居工程作为住宅品牌，在各地都产生了良好的影响，都会在市场上成为抢手的楼盘。其中最重要的原因就是示范工程优于一般住宅，老百姓的认同率高。
广州保利花园由于住宅一次性装修到位，销售极旺，创造了近十年来广州市日销售232套的最高纪录，上海奥林匹克花园也取得2天销售400套的佳绩。上海怡东花园一次性装修到位，住房销售额一直在浦东地区名列前茅。济南汇统花园和无锡新世纪花园的住宅在施工过程中就销售过半。国家康居示范工程承诺一次性装修到位，倡导健康的居住消费观念，这种做法已产生了良好的社会效益和经济效益。
3．科技成果向现实生产力的转化程度有了较明显提高，对产业化成套技术体系的应用推广不断加强
科技成果向现实生产力的转化程度有了较明显的提高。根据"住宅中心"编制的"产业化成套技术推荐目录及评价指标"衡量申报的示范小区，每个示范小区采用的成套技术大多数达35～50项，评价指标在650～780分。而一般的普通住宅成套技术选用都在30项以下，评价分值不会超过550分。由此可见，示范工程中成套技术水平和科技含量都高于目前的商品住宅，将会保证住宅的综合性能全面提升。
哈尔滨市龙电花国家庭取暖和炊事全部采用电，成为国内第一个电气化示范小区，新疆昌吉特变花园、江苏仪征镜湖花园、浙江平湖花园、马鞍山东晖花园的住宅全部或部分采用太阳能集热器解决家庭热水的需求，并与屋面造型相结合，达到功能和美观的统一。其中昌吉特变花园还将在小区中使用太阳能电池，作为公共路灯照明。
深圳龙岗万科四季花城示范小区，率先在住宅楼群中收集雨水，经过滤用于喷泉，虽然收集面积有限，但在技术和应用上都值得推广。
上海申报的示范工程，大部分都采用了中水处理系统和生化处理垃圾技术，两年内会形成以上海为榜样的生态环境示范小区。
申报康居示范工程的住宅小区的智能化配置水平大都高于一般住宅，具有适度超前性。
4．以住宅性能认定为基础，引导了住宅设计领域中的新理念，提高了示范工程的设计创新水平
示范工程是最先执行商品住宅性能认定制度的。这将为商品住宅性能认定工作在全国开展、摸索出经验。
经住宅性能预审的示范工程，避免了许多不合理的设计，受到开发单位的认可。通过近一年多的引导，康居示范工程的规划、建筑设计方案在总体水平上有了很大的提高，特别是把设计创新摆到重要的位置上，强调住宅的均好性、多样性和协调性，涌现了一批很有影响的设计作品。如深圳万科的四季花城、江苏省昆山市的娄邑小区，郑州市的德亿时代城小区等。
5．对康居工程实施全过程的控制，树立文明施工管理，克服质量通病的样板
随着国家康居示范工程的相继机开工，住宅中心加强了对项目施工管理的检查工作，派专家对20多个小区逐一进行现场讲评，帮助开发单位和施工单位找出存在的问题，提出解决办法，并对技术干部进行必要的培训，促进了施工质量的全面提升。有些示范工程已成为当地住宅工程质量的样板，受到地方建设主管部门的好评。
康居工程将在以下5个方面起到示范作用：第一，住宅的性能要大幅度提高；第二，住宅的装备水平应大大改善；第三，住宅的功能更具合理；第四，住宅的环境要明显改观；第五，住宅的寿命应更加延长。
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