拉动力仍以消费为主
我国房地产真正意义上的市场化发展只不过十几年的时间，其主要拉动力就是民众的消费需求。应该承认，这是房地产市场发展初级阶段的一个标志。
房屋作为一种固定的长期的具有特殊性质的生活物质，虽然最终的目的是满足人们的居住需求，但在市场的流转环节中，其内在价值不能仅仅用一时的生活消费。
一个别有意味的故事曾苦涩了不少国人的心情。两个分别来自美国的和中国的老太太在天堂相遇了。美国老太太说，我奋斗了一辈子终于还完了住房贷款。中国老太太说，我攒了一辈子钱临终才买了一套房。评论者从这则故事中得出了不同的感叹。有人说，中美老太太消费观不同。美国人是先买房后还款，超前消费。中国老太太是先攒钱后买房，量入为出。中国老太太应该向美国老太太学。有人还说，中美国情不同，中国老太太哪能学得了美国老太太?
著名经济学者梁小民曾在对这则流传很广的故事进行了一番剖析后提出，中美消费观的不同只是一个表面现象，深一层的则是购房观的差异，更是住宅市场发展的进程不一。在成熟的美国房地产市场上，买房是居民个人储蓄投资的重要手段，这个观念已根深蒂固。因此美国老太太买房既作为消费更作为投资。而中国房地产市场刚刚发展起来，住房还处在以消费为主的阶段，人们要进行买房投资的条件还不是很成熟。因而中国老太太是把买房纯粹作为消费。
比较起来，购置房屋对美国老太太来说意义更多一层，价值更多一些，因而她肯定会比中国老太太更积极地买房。所以，中美老太太的购房行为不同，简单地说是消费与投资所占的比重不同，更实质的一点乃是在市场流转中，房地产的价值在美国人与中国人眼中不一样。
当前，在我们还以单纯的消费作为住宅市场发展的主要推动力的同时，在部分消费者的行为中，已显现了买房投资的萌芽。年初著名经济学者厉以宁提出的第二套住宅概念就含有些许投资的意味。但目前，尚未形成一个促进民众买房投资的市场意识和操作体系，即便是目前银行信贷对百姓买房的支持，也是仍以促进消费为目的。而政府也只是更多地从提高人民生活水平角度去提倡住宅消费功能的提升。住宅作为价值增值的那部分功能被现实条件限制了起来，使得火热的房地产市场仍然时不时地让人担心一些(诸如泡沫之类的外强中干、后劲不足的的问题)。
住宅市场将逐步转向消费与投资并存
人们对一件商品包括住宅在内的使用价值或价值的考察，实际上是出于对该商品能给自己带来多少利益的关心
单纯的使用价值所带来的利益要么是固定的，如住宅只能是用来居住；要么是逐步减弱的，如住宅的老化和过时。而凝结在商品中的价值作为人类无差别的劳动，则灵活的多，因此它更能给人们带来利益增长的希望，也更能在激励市场行动的时候发挥作用。
再回到住宅消费与投资这个问题上。在经济学中，消费与投资是两个完全不同的概念。消费是为了获得物质或
精神上的满足，即使用价值的实现。投资是为获得收益，即价值的增长。对于居民个人而言，从进一步发展的角度来看，在其基本生活需求得到满足之后更长的时间里，住宅使用价值的实现与价值的增长所给予他的驱动是不一样的，哪一个更有力非常明显。
有关人士分析认为，住宅作为一种个人投资行为在刺激消费、拉动经济发展方面将起到越来越重要的作用，住宅从生存需要过渡到投资需要，才能真正走向成熟，并能持续发展。我国目前房地产占GDP的比例约为8％，而美国为18．5％，房地产确实存在巨大的发展空间，而余下的这个宝贵空间，应当是留给可升值的住宅。保证住宅的长期增值，稳定民众对住宅业的消费和投资信心，才是促使住宅产业持续增长的关键所在。使已售出的住宅将来仍有增值空间，这才是真正意义上的可持续发展。
因此，我们应该认识到，使住宅市场从纯消费型转向消费与投资并存型，以赋予住宅更多的含意，将是住宅市场化需求的真正释放和提升，也将成为我国住宅市场进一步发展的制发点。
何以寻求消费到投资的过渡
决定住宅消费或投资的社会背景和个人因素是不同的。众所周知，住宅产业在美国二战后50年间的经济增长中功不可灭，并占到了美国国民总资产44．4％的份额。而住宅业的发展则得利于美国人对建造的每栋住宅都应增值以产生经济效益的重视和强调。尤其是近几年，美国一项社会监测表明，住宅是一个家庭最大的、也是最安全的投资项目。人们在购买房屋时就要考虑将来容易售出的问题，富裕家庭有时还要购买第二住宅等作为个人投资项目。另据有关报道，多数欧美人已对手中的闲钱做了投资住宅的打算。英国人自有房产已接近80％，其投资热情来自于房产价格的稳步上升。在德国，也有半数的人以购买住宅作为个人投资的首选项目。
可以看出，个人热衷住宅投资的国家有着共同的特点，一是完善的市场制度，二是在此基础上的投资观念。买房子作为投资的观念是缘于完善的市场体制影响。劳动收入一般可分为两部分：
消费与储蓄。美国老太太之所以把住房作为投资，首先是因为市场化的金融制度鼓励她把储蓄变为投资，这种投资可以是购买股票、债券，也可以是购买住房。一般而言，住房投资较为稳妥，而且随着房价的上升，房租高昴，买房是最有利的投资形式之一。同时，完善的住宅市场交易又有助于投资收益的实现和回收。只要有收益，收益又有保障，那么积极的投资观念自然滋长。如果投资
的收益率足够高，借钱投资购房也是值得的。
另外，影响住宅买入的另一个重要因素是房屋价格。梁小民认为，目前影响住宅市场的不是房价太高，而是它的相对面÷人们收入太低。现在的房价，相对一般人的收入而言是太高了，许多人一辈子的收入也买不起一套房。
房价中当然有不合理的成本可以压低，但降价的空间并不大。让房价相对变低的关键还在于提高收入，把维持劳动力再生产中的住房费用还给劳动者。再以美国为例，50年间平均每年增加128万套住宅，住宅总量增加了1．49倍。美国在近50年间家庭收入增加了12．6倍，这是保持住宅建设稳定增长的基础。
有业内人士预言，中国住房市场还有开发40年的潜力，这大概是单指住宅市场消费的启动。如果从观念上把住房作为一种投资，从制度上为个人投资创造条件，中国住宅市场的高涨潜力恐怕还不只40年。
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