各位同行：首先，我代表建设部政策研究中心对于“首届中国厨卫企业发展高层论坛”的召开表示热烈的祝贺，对各位代表参加本次论坛表示衷心地欢迎。下面，我介绍一下有关房地产业发展的一些情况。
我国房地产业经过二十年的发展，已经成为我国国民经济重要的支柱产业。从两点可以说明：一是不仅本行业得到了迅猛发展，并带动了相关行业发展；二是对保持我国经济快速稳定的增长起到了重要作用。尤其是近些年来，我国房地产市场供需两旺，特别是去年增长幅度达到了30％，过去五年年均是20％，投资、竣工、销售都是30％左右，特别是销售超过了34％，是近几年增长速度最快的。房价也是比较平稳的，去年上升了3．8％，商品房空置率增长幅度放缓，存量市场开始活跃， 应该说中国房地产市场近些年的形势还是不错的。
可能大家比较关心的是， 目前我国房地产业的形势。2003年6月中国人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，提出了加强房地产开发贷款的管理，引导、规范贷款投向，严格控制土地储备贷款的发放，规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强个人贷款管理。2003年7月国务院办公厅出台了《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，今年4月央行连续两次下调准备金，地方也出台了一些调控金融和土地的措施，这些措施对我国房地产市场到底会产生什么样的影响?目前的形势怎样?我国房地产业能否健康持续稳定发展?下面就这一问题，谈点看法。
一、宏观调控形势下我国房地产市场的状况
1、宏观调控取得了可喜的效果。
据国家统计局最新统计，今年1一5月，全国完成土地面积6480万平方米，同比增长19．8％，土地购置面积同比下降46．9个百分点。
1—5月，全国总计完成房地产开发投资3703亿元， 同比增长3 2％，低于同期全社会固定资产投资增速2．8个百分点，其中：商品住宅完成投资2527亿元，同比增长32．2％；办公楼投资1 92亿元，增长42．9％；商业营业用房投资4 58亿元，增长38．7％。
新开工面积22494万平方米，同比增加了18.7％，增幅比1—3月回落3．8个百分点。新购置土地面积12380万平方米，同比增长9．8％，增幅比1—3月回落23．4个百分点；土地开发面积6480万平方米，同比增长19．8％，增幅比1—3月回落9个百分点。
同期，全国完成房屋竣工面积7084万平方米，同期增长21．4％，增幅比去年同期低20个百分点；销售面积8370万平方米，同比增长30．9％。
商品房平均售价为2708元／平方米，同比增长10．7％，增幅比去年同期提高3．7个百分点。商品房销售价最高的地区上海、北京和广东，每平方米分别为5387元、5156元和3877元。
以上数据表明，全国地产投资增幅继续下降，而土地开发面积和购置面积增幅下降速度尤快。土地开发面积和购置面积增幅的急剧下降，将对房地产市场供应量产生重要影响。这表明国家对房地产业的宏观调控政策已经取得了显著成果。
2、房地产开发企业受到了严重冲击。
土地政策和金融政策的相继出台，已经对房地产企业产生了重大影响。自去年开始，国家针对房地产发展出台了一系列政策：紧缩银根(央行于今年4月下旬连续两次上调准备金)、控制出让土地、一次性交清土地出让金等。各地政府也配合中央政府出台了一些具体政策，北京要求在8月3 1 日前，开发企业储备的土地必须交齐土地转让金，存地两年内必须进行开发；广东要求从今年1月1日起，土地出让金(或地价)将一次性全部缴清，其范围包括新出让、拍卖或者转让的国有土地。这对房地产开发企业来讲，确实是受到了严重的打击。在土地方面， 中小企业可能面临的困难更多；在资金方面，基本上所有的地产企业普遍吃紧。上海、北京和广州等一些知名度较高的地产企业的老总纷纷表示，现在金融调控影。向的不仅仅是中小发展商，而是全部地产企业，甚至大公司。
3、这次宏观调控是局部的，对房地产业虽有影响，但动摇不了其支柱产业的地位。
2 0 0 3年8月12日国务院下发了《关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知》，统一了对房地产业的认识，结束了对房地产是否“过热”的争论，确立了房地产业的支柱产业的地位，明确了未来一段时间房地产业发展的指导思想，即坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。所以说，这次宏观调控对房地产企业定会带来许多不利的因素。但只要抓住这个时机，将土地市场、金融市场进一步规范，建立起适合市场经济发展的体制，从长远看，对房地产业未来的发展我认为还是利大于弊。
二、中国的房地产业发展空间巨大，前途无限
1、从市场需求上分析。
市场是宏观调控的依据，是指导房地产业发展的方向。要判断某一行业是否过热、是否泡沫要看市场需求。从房地产市场来看，要看投资规模、金融资金运转（房地产业在银行使用资金率）、商品房控制率的比例、城市居民的需求愿望等多种因素进行分析才能下结论。今年一季度，全国大中城市房价普遍上涨，上海同比上涨19．6％青岛、重庆、天津、南京等城市涨幅均在1 2％以上，相比之下，深圳商品住宅销售价较去年同期上涨6．6 1％而销售面积则比去年同期有大幅度上升，住宅市场新增供求落差继续拉大，供不应求现象仍在加剧。
2、从全面达到小康社会、城镇化发展要求上分析。
随着国民经济的持续增长和人民生活水平的不断提高，城镇化进程加快，城镇规模不断扩大，城镇人口力口速增长，必然加大对住宅的需求。
3、从解决“三农”的基本问题上分析。
中央、国务院十分关注解决“三农”问题。只有占中国人口7 0％-8 0％以上的农民问题解决了，才是解决中国的根本问题，关键要实现城镇化。
如果按每年一个百分点提高城镇化率，每年至少要转移1 500万农村人口，每户按四口之家计算，有375万户，每人按2 0平方米计算，需要3亿平方米的住宅。可见城市房地产市场的潜力是非常大的。
三、几点建议
1、房地产投资并不是导致固定资产增幅过大的主要原因。
房地产投资只占固定定资产投资的增长率2 8％左右，远小于水泥、钢铁、 电解铝等行业的固定资产投资增长率10 0％或2 00％的比例。虽然房地产行业存在一定的投资过度的现象，但房地产市场的消费是真实的，房地产开发投资增长率远远高于G D P增长率：应充分利用这有利时机规范房地产市场，使之向更规范化发展。
2、推进银行系统改革是当务之急。
银行改革到位，必然会建立起一套符合市场运行机制，对房地产企业的发展，对银行的发展都有好处，国家也不用担心金融风险了。如果改为股份制银行，银行就会以企业的管理方式进行管理，银行金融风险，由银行自己承担。
3、虽然在这次调控中，各类文件都强调仅是局部调整，但许多地产商都感到有“一刀切”的感觉。
由于我国地域不同，经济发展水平差别较大，企业间的情况也不，样。统一的要求，势必拉大地区之间的差别，贫穷的城市会越加贫穷。所以在制定土地、金融等方面政策时，应当有所区别。
4、政府在地产开发中的作用和功能要很好的定位。
政府不要直接参与到地产的开发投资中，因为商业的发展，基本上算是竞争性的行业，在市场竞争中会出现不公平、不透明的行为。现在很多地方在进行重复建设，很多是行政性的建设，造成了投资规模过大，政府应当真正调整到为企业服务的职能上来，搞好规划，公开、透明给全社会信息，把房地产的基本信息，如供求关系、供求情况告诉投资者，让他们做出一个理性的分析牙口决策。
5、通过这次调控，应当对推进房地产市场、金融市场走向市场化有所促进。
要建立起比较规范的市场秩序，和法规政策体系。政府要按照市场的规律运作，减少强制性，不要随意性，要有预见性，坚持一贯性。
在网上搜搜“ 对我国房地产业的形势分析及对策研究——在“首届中国厨房卫企业发展高层论坛”上的致词new! ”
|
