新京报讯 （记者马力）昨天，市建委发布最新修改的《北京市房屋租赁合同》，与以往不同的是，新租房合同分“自行成交版”、“经纪机构居间成交版”、“经纪机构代理成交版”3个版本，以及《北京市房屋出租代理合同》；合同明确规定，出租人和承租人付给中介的佣金总和不得超过月租金。新版合同将于6月1日起实行。
新版合同分三个版本
2001年和2004年，北京的房屋租赁合同都进行过修改。市建委相关负责人介绍，此次市建委会同市工商局进行的修改，旨在改善房屋租赁市场秩序，保证房屋租赁代理资金安全。
“从6月1日起，凡是租赁双方自行达成房屋租赁交易的，可以签订‘自行成交版’的合同；房地产中介居间达成交易的，租赁双方应与中介共同签订‘经纪机构居间成交版’；中介代理出租房屋的，出租人应与中介签订《北京市房屋出租代理合同》，中介将所代理房屋出租时，应与出租人、承租人签订‘经纪机构代理成交版’。”这位负责人介绍说。
中介佣金不得超月租金
“此次，在《北京市房屋租赁合同》和《北京市房屋出租委托代理合同》中，都明确约定了服务项目、内容、收费标准等。”这位负责人说。
记者在“经纪机构居间成交版”和“经纪机构代理成交版”合同中看到，合同明确约定了出租人和承租人要付给中介的佣金，并且规定，出租人和承租人付给中介的佣金总和不得超过月租金。
而在此前的房屋出租中，部分中介仅向租房者收取的佣金，往往就已经是1个月的租金。
自行交易无需网上备案
此外，这位负责人表示，从6月1日起，凡经纪机构居间、代理的房屋租赁信息均实行网上备案。房地产经纪机构应在房屋租赁合同签订之日起3日内，通过市建委房屋租赁合同网上备案系统（www.breaa.cn）填报该房屋租赁合同的相关信息，进行网上申报。
如果房地产经纪机构未按规定进行房屋出租登记、网上备案或存在虚报瞒报相关备案信息等违规行为的，房屋管理部门将责令其整改、予以处罚，并向社会公示违规行为。
而对于市民之间自行达成交易的租赁，这位负责人表示，这样的交易则不需要进行网上备案，只需办理房屋出租登记手续即可。
■ 小贴士
合同文本可自行下载
如果市民需要使用合同的示范文本，可到各区县工商分局领取，也可通过北京建设网（www.bjjs.gov.cn）、北京工商网（www.baic.gov.cn）、首都之窗网（www.beijing.gov.cn）、千龙网（www.qianlong.com）下载。
供大于求 北京退房潮“风雨欲来”
上海证券报 唐文祺
北京房地产市场供大于求的势头在今年首次出现，虽然表面看起来仍然波澜不惊，但实际上已有暗流涌动。新房销售屡屡发生数量畸高的“退房”或“退定”，甚至有个别楼盘销售率高达138.29%，一房多撤的现象呼之欲出。
业内专家认为，购房者对于未来市场走势有所观望，是导致退房或退定现象突出的主要原因。
记者从北京市房地产交易管理网上发现，根据近期“期房退房公示”数据，不少北京在售楼盘分别在退房次数或退定次数方面，显示出畸高的撤销量。如某一在售商业项目，根据公开数据显示，3栋在售楼盘批准销售套数共计350套，然而，该盘的退房数量却高达484套，退房率为138.29%。此外，一知名开发企业名下在售的多个楼盘，不约而同均显示出逾100次的撤销量。
据不完全统计，今年北京房地产市场在1至4月份间，新房销售月平均撤销次数约1000套以上，且“期房”退房的现象十分突出。按照公开释义，退定是指网上认购后到认购书约定的解除期限届满后，未进行网上签约的情况；退房是指网上签订预售合同之后，解除网上签约或预售登记解除的情况。根据显示的明细数据，上述所提到的商业项目，标注为1号楼的在售楼盘，绝大部分房源显示在不同时间内撤销了2次，“一房多撤”的疑虑开始浮上水面。
北京易居房地产研究所负责人牟增彬认为，造成今年北京楼市出现高撤销率的原因有多种，但市场观望气氛开始弥漫是主要因素。“随着今年信贷政策执行力度收紧，许多购房者认为后市不明，从而选择将已定的房源退回。”
上房销售公司执行总裁朱旭东持有相同观点，据他介绍，从目前北京四环以内区域的新房市场来看，虽然成交价格有微幅上扬，但成交量较之去年同期却有20%的跌幅，同时成交周期呈现延长态势。而且，60%购房者选择一次性付款，40%的购房者则选择贷款形式。“信贷方面执行力非常严格，使得许多想购买第二套房产的人产生退意。”从而导致退房现象开始滋生。
有业内人士透露，北京市商品房预售网上签约存在“系统问题”，即网上签约与备案之间会出现一定的时间差。“只有备案之后才算是真正生效，这会使得统计数据出现差异。”朱旭东向记者解释：“开发商与购房者签订合同之后，需要将抵押房产进行解押，才能登记备案，因此有不少开发商选择把多套房产一次性送往银行解押，从而导致产生时间差。”但这一情况预计将在今年6月1日之后有所改善，根据北京市建委最新发布的按照北京市建委最新发布的《关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知》，自今年6月1日起，商品房预售合同网上联机备案手续“应在7日内完成”。
记者询问是否会出现“开发商暗箱操作”这一问题，朱旭东认为“可能性不大”。一般来说，开发商与购房者之间会分“两步走”，即支付定金和签署预售合同两个阶段。与上海等地的操作方式不同，即使只是在支付定金状态，仍然需要在网上进行登记签约。“这一步骤的设定，使得开发商造假的可能性很小。”
据相关数据统计显示，今年4月份的北京新房市场，成交量共计5408套，成交面积66.98万平方米。与去年同期相比，成交量跌幅为54%，成交面积同样大跌近6成。与今年其他月份相比，排除掉由于春节长假而导致成交缩水明显的2月份，4月份的成交量创下最低纪录。而在2007年，4月份的成交量却在4个月中表现最高。
