地产产品大势所趋

         显然在房地产市场上，目前已经有一种共识，即房地产已经由营销时代进入产品时代，甚至进入品牌时代。但对产品为本的核心内容的理解都不尽相同。更多的是体现在对时尚的外观、多变的空间以及文化品位等方面的追求上。当然，这些做法无可厚非，但却不应该忽视产品最基本的属性，即技术含量。而技术含量是产品、生活、居住、使用品质的客观保证。大多数项目，不论其地段、价格的差异有多么大，其核心的技术含量却相差无几。都是相同的结构形式、构造节点，也是相同的保温、隔热、隔音、防晒、防水、防火、抗震标准。因此，产品之间由技术含量决定的核心价值完全一样，不同的只是由外观、环境、地段等因素决定的附加价值。问题是，目前国内房地产产品的技术含量普遍偏低。在热工性能、密闭性、防噪隔音等方面与前些年甚至新中国成立之前的建筑相比都进步不大，更何况与当今发达国家的建筑相比。
　　产品缺乏技术含量，不仅是产品本身固有的缺陷，对环境、城市和市场也会产生很大的负面影响，高能耗、非环保的建筑产品是造成生态环境恶化的重要因素。时尚的外观很有可能会过时，而且短时间内大批量建成的技术含量低下的房地产产品也会很快成为市场改造对象。同时，使用品质的劣势，使其市场价格也很难得到长期保证，即便价格在特定时期内还可能上涨，也最终会面临有价无市的局面。
　　对于产品的技术含量，部分人有一些认识上的误区。其一，认为提升技术含量就必然依赖高科技。实际上对于普通房地产项目来说，运用成熟建造、设备及材料等相关技术，并适当提高标准，着重于构造节点设计及施工就能提高技术含量，而且会收到明显的效果。高科技手段更多运用在高端产品之中。其二，认为消费者不重视技术含量。当然，对于非专业人士，技术含量的高低不像外观形象那样可以直观判断。但随着消费心理的逐渐成熟，技术上的亮点更能吸引消费者关注的目光。北京锋尚、Moma在市场上的成功充分说明了这一点。其三，认为提升技术含量，也就提高了建造成本的销售价格，降低了性价比。技术含量的增加，提高了使用品质，而且从产品全生命周期来看，虽然增加了初期购买成本，但总的使用成本却降低了。因此，从客观上来讲，技术含量提升也就提升了性价比。
　　提升国内房地产产品的技术含量，是产品更新的基本要求。起码应着眼于五十年代或七十年代的正常使用寿命，而且其中不一定需要掌握世界尖端的核心技术，也不需要一步到位。关键的是政府、开发商对技术含量本身理性可观的认识态度。而技术含量的提高，需要从政策、引导、监督管理、产业配套、设计标准、施工标准、材料设备标准等多方面着手。政府及相关管理部门应出台并监督实施提高技术含量的一系列技术标准体系及技术标准评价体系。在政策方面，引导和鼓励开发项目采用生态、环保、节能的技术措施和施工工艺、建材、设备等。比如太阳能的收集、利用、允许小区电能并入国家电网，并提供保护政策，可以使太阳能等清洁能源更快的普及。开发行为中涉及的上中下游产业之间也必须形成不间断的产业链，才能推广并应用先进的技术。设计公司结合市场及科技发展水平，采用更高标准的设计标准图集。施工企业、材料、设备生产企业的工艺水平也应相应提高。因此，最终产品技术含量的提高，也是整个国家技术实力提高的标志。通过控制和提高产品的技术含量，也促使各行业生产水平的提高，这也是社会经济发展的要求和必由之路。
　　近年来，在房地产业中，康居住宅、健康住宅、绿色住宅、支撑体住宅等等概念和体系层出不穷，其实质也是从技术角度推动住宅等建筑擦和品质提升。但还没完全成为全行业的共识和标准。但采用新型生态、环保、节能技术的产品也开始逐渐增多，甚至有些项目定位于以高科技为主题的主题地产。因此，技术含量的提升、产品的更新不论从市场角度，还是社会角度，都是大势所趋。