中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长杨重光CBD建设中的楼宇经济

         楼宇经济的概念
        1、一般概念。所谓“楼宇经济”是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，体现集约型、高密度特点的一种现代经济形态。“楼宇经济”  是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态，是以商务楼为载体，通过开发、出租楼宇引进各种企业，招商引资，从而引进税源，带动区域经济发展的一种经济形态  。
        支撑楼宇经济的产业支撑楼宇经济的产业非常广泛，但主要是现代服务业。如金融业、各种咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业、公司。
        楼宇经济的兴起
        1、楼宇经济的产生
        2、楼宇经济的基础
        3、楼宇经济的发展
        楼宇经济的形成楼宇经济是上个世纪八九十年代在一些大城市或中心城市崛起的以写字楼为主要形式的建筑，并吸引大型企业集团等开设办事处、开办公司的新型经济发展模式。它与城市形态的改变，功能的变化，工作方式的进步以及居民生活方式等都有着密切的联系。

        楼宇经济的基础  1）城市服务业的发展与集中，特别是现代服务业的发展；  2）工业的分散和财务及管理的集中，形成异地管理；  3）物质技术基础的建立--交通的便捷和通讯的革命；  4）城市土地的稀缺、土地的有效利用和土地价格的上升。

        楼宇经济的发展 
        1）楼宇经济的优势：
        ----提高信息的传播速度和质量
        ----降低企业的管理和控制成本
        ----提高管理人员的文化和素质
        楼宇经济的演革
        ----工业化的城市和工业时代的城市发展是工业企业的集中
        ----信息化的城市化和信息时代的城市发展是工业的分散和信息服务的集中，因此产生发展楼宇经济
        ----信息时代城市的发展在很大程度取决于楼宇经济

        楼宇经济的地位和作用
        ----楼宇经济成为城市的核心区域
        ----楼宇经济成为城市的经济中心
        ----楼宇经济成为城市的一个形象
        ----楼宇经济是经济活动控制中心

      楼宇经济与房地产
      1、楼宇经济是城市发展的产物
      2、楼宇经济是房地产的组成部分

      楼宇经济与一般房地产区别
      楼宇经济是城市发展的产物楼宇经济是载体经济，是城市规划、设计、建筑与经营于一身的载体。房地产的载体主要是居民住房，居民生活活动的载体，主体是居民，楼宇是城市经营活动的载体，主体是企业。
      楼宇经济与一般房地产的区别
      1、目的与功能的不同。住宅主要是居住功能，楼宇经济主要是经营功能；2、设计建筑模式不同。一般住宅是先设计后建筑和销售，楼宇地产主要是先确定经营模式、招商对象、业态需求、成本约束，后规划、设计、建筑；3、流通方式和程序不同。一般住宅以销售为主，而楼宇地产则售与租并重，以成本核算为依据；4、竞争对象和程度不同。楼宇地产的竞争对象一般是同行，所以竞争非常激烈。房地产一般不存在这一问题；5、区位和景观要求不同。一般住宅的区位和景观要求是以居住、教育、交通、购物、环境等因素所构成，对景观不十分严格，而楼宇地产则以人群、购买力等来决定。对景观要求较高。
      楼宇经济区的规划和建设
      1、楼宇经济区是现代城市各种经济活动，特别是商业活动集中的地方。是城市的中心、精华和最具吸引力的地方，也是城市的财源。它包含：1）传统商业区。一般沿街发展，整个街坊布置。2）中央商务区。（CBD，Central  Business  District)。城市中商务活动集中的地区3）步行商业街。（商业步行街）集购物、观光、旅游、消闲于一身的地区，同时展示城市的风光。4）总部经济区。一般是大城市，特别是国际大城市比较常见。
        目前国内商业地产存在五个方面问题第一、商业网点布局不合理，大都集中在老城区中心，新城区较少，这种不合理的布局，造成商业资源和社会资源的极大浪费。第二、规模小，大型综合商业网点较少，都是一些零星小商业网点。第三、招商与市场脱节，存在极大的盲目性。第四、规划与需要的脱节。选址和规划都是政府行为，在规划之前，既没有做市场调查，征求客户的意见，也没有做初步预算，在没有明确目标和客户的情况下就很快确定方案，并进行施工。因此，在开发和招商的时候较被动和盲目，一旦发现规划不合理也不能进行大调整。  第五、开发商不够诚信，投诉集中在开发商的承诺不兑现。
        对当前房地产的看法  不可轻言房地产泡沫！