成立梅苑小区业主大会、业主委员会的几点个人建议

一、指导成立业主代表大会、选举产生业委会的主体。

《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

根据《条例》，应该在丰城市人民政府房地产行政主管部门或上塘社区管理办事处的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，或根据行规，亦可在小区开发商、所在地上塘社区管理办事处指导下进行；

同时依据《物业管理条例》第十五条：业主大会或者业主代表大会行使的职权第四款：决定选聘或者解聘物业管理企业；

以及第十八条业委会职责之第二款：“执行业主大会、业主代表大会选聘或者解聘物业管理企业的决定，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同”；

综上所述，业主委员会与物业公司是聘与被聘的关系，因此物业公司不具备指导小区成立业主代表大会和选举产生业主委员会的主体资格。

建议：由上塘社区管理办事处相关职能部门牵头成立小区业委会，物业公司协助并提供相关资料和信息。

公司管理人员身份是双重属性，既是公司的管理者，同时又是社区办事处的管理者，成立业主代表大会和选举业委会可以以办事处的身份出现。

二、物业管理区域、业主委员会人数

1、《条例》第九条规定：　一个物业管理区域成立一个业主大会。

梅苑物业公司管理的区域可以理解为，就是丰城矿务局矿区。目前物业公司管理的小区是由开发商整体规划、分期建设的住宅小区，前后共分为一期一批、一期二批、二期、三期。

建议：一期一批成立业委会，以后几个批次就不再分次选举产生业委会。否则将会派生出三、四个业主委员会，与条规不符。

 2、《条例》第六条业主权利之第四、五款规定：参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；

《条例》第十七条规定：业主委员会成员应当由业主担任。业主委员会成员不得少于5人，人数为单数。

凡是物业管理区域范围内（四个批次）的业主均有投票权、被选举权，目前一期一批入住业主已超过700户，整个一期工程还有400余户业主没有入住，二期有590户业主，三期具体多少户业主目前尚不明了。

建议：对于住宅小区尚未入住、投入使用或还未建设的部分、区域，筹备组应将这些部分、区域的业主预留产权人代表份额和业委会委员席位。适时适宜选举业主代表、增补业委会委员。委员名额分配如下：

三、业主大会、业主代表大会、大会形式

1、《条例》第八条规定：　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

按此规定，仅就现在拥有房屋所有权的700余户入住业主组成业主大会，显然与实际情况以及条规精神不符，与《条例》第六条、第十七条相违背。

（注：小区目前一期一批交付使用的物业共39栋83个单元，全部办理装修验收手续的有675户，收取了水电费的有689户，据统计，小区住户已超过700户，）

建议：从一期一批入住的业主中，每栋推选1名业主代表，先期组成业主代表大会。即由39名业主代表组成业主代表大会，从中产生5名委员。其余批次的业主代表和委员预留名额参照二条2款的建议操作。
   2、《条例》第十二条规定　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

建议：在公告方式的前提下，业主代表采用书面征求意见的形式，选举产生业主委员会采用集体讨论的形式。